20220527-安信证券-青岛土拍零距离（15_22）_首拍热度一般_本地民企积极拿地_7页_415kb

报告摘要

青岛2022年首轮土拍总结

核心内容

2022年3月18日，青岛完成2022年首轮土拍，共推出16宗地块，整体热度一般，呈现出明显的板块冷热分化。土拍规则延续前几轮，部分地块配建要求较高，国企参与意愿较弱，本地小型民企成为拿地主力。

主要观点

土拍规则基本保持稳定：延续限马甲、严控购地资金来源等要求，黄岛区多宗地不允许联合购买。保证金比例根据地块不同有所调整，部分为20%、50%，其余为100%。溢价率限制仍为15%，达到限价后进入竞高品质商品住宅阶段，若评分一致则转入摇号环节。
配建要求较高：黄岛区5宗地需配建10%的保障房，城阳区4宗地需配建租赁型人才住房，其中1-3号地块需引入新能源汽车整车、太阳能发电技术服务、生物技术药物等产业。李沧区1宗地需引进全资质药物及医疗器械临床前研发机构。
地块重新出让：对于流拍或取消出让地块，青岛采取取消配建、取消商业捆绑等方式重新出让，如即墨区环秀地块取消保障房配建要求，城阳区靖城路地块不再捆绑商服用地。
土拍热度一般：广义流拍率6.3%，平均溢价率1%，八成地块底价成交。与去年三轮相比，流拍率基本持平，但溢价率仍处低位。横向对比18城，青岛平均溢价率明显低于平均水平（4.3%）。
板块冷热分化明显：主城区仅李沧区推地1宗，非主城区黄岛区供地最多（10宗），城阳区4宗，即墨区1宗。其中，城阳区靖城路地块因配套成熟、交通便利，溢价率高达13.4%，成为本轮土拍亮点。
本地民企主导拿地：民企拿地金额占比72.4%，较去年第三轮提升明显，但以当地小型民企为主，如瑞源控股、金鼎智达、天一仁和等。主流民企参与较少，融创以1585万拍得1宗地用于原有项目开发。
国企参与意愿下降：国企拿地金额占比18.6%，较去年第三轮下降明显。主流国企金茂与本地民企联合拍得1宗地，中国交建单独拍得2宗地。
城投拿地占比下降：城投拿地金额8亿，占比34.3%，较去年第三轮大幅下降，但仍高于前两轮水平。