20230114-安信证券-宁波土拍零距离（18_22）_四拍热度一般_民企拿地意愿提升_7页_716kb

宁波2022年四轮土拍总结

核心内容

2023年1月12日，宁波完成2022年第四轮土拍，共推出6宗地块，整体热度一般，流拍率显著上升，且民企参与意愿明显增强，主流房企未积极参与。

主要观点

• 土拍规则延续：本轮土拍规则基本与前三轮一致，包括限马甲、严控购地资金来源、保证金比例为成交价的20%、溢价率限制为15%等。
• 地块供应减少：与前三轮土拍相比，本轮供地数量大幅减少，仅推出6宗地块，且均为主城区优质地块。
• 热度一般，流拍率高：虽然平均溢价率有所上升，但广义流拍率高达50.0%，为18城最高水平，反映出市场观望情绪浓厚。
• 板块冷热分化明显：东部新城核心区及王家弄地块竞争激烈，地价触顶进入摇号环节；潘火前殷地块因条件复杂底价成交；海曙区3宗地块终止出让。
• 盈利空间收窄：部分地块毛坯销售均价下调，起拍房地比由2.6倍降至2.1倍，房企盈利空间受到压缩。
• 装配式建筑要求：所有地块均需实施装配式建筑，住宅可不采用钢结构体系，且不享受预制外墙、叠合外墙墙体等不计容积率的政策。
• 民企主导拿地：本轮土拍中，民企参与意愿显著提升，江山万里与宁波东投公司联合体、岩垚盛地产分别拍得1宗地，而主流房企未参与拿地。

关键信息

土拍概况

• 总推地数量：6宗
• 成交数量：3宗
• 成交金额：49.6亿元
• 平均溢价率：9.9%
• 广义流拍率：50.0%
• 地块分布：6宗地块均位于主城区，海曙区、鄞州区各供地3宗

土拍规则

地块明细

风险提示

• 信息不全面：可能存在未披露的细节或影响因素。
• 房地产调控超预期：政策变化可能对市场产生较大影响，需持续关注。

总结

宁波2022年第四轮土拍在规则、地块供应、溢价率及流拍率等方面呈现出显著特征。虽然平均溢价率较前三轮有所提升，但广义流拍率居高不下，反映出市场信心不足。地块供应集中于主城区，且部分地块因条件复杂或盈利空间收窄而底价成交或取消出让。此外，民企在本轮土拍中表现活跃，而主流房企则未积极参与，显示出市场格局的转变。