砥砺前行：城投公司如何参与存量资产盘活-中诚信国际_31页_816kb

中诚信国际2024年12月研究报告分析了城投公司参与存量资产盘活的背景、路径、方式及启示。研究指出，随着地方债务压力加剧与城投公司转型加速，存量资产盘活成为重要手段。政府政策体系完善和市场化机制推动下，城投公司逐步从单一投融资主体向多元化企业形态演变，形成涵盖土地、房产、经营权、股权等多类型资产池，奠定盘活基础。

报告显示，存量资产盘活主要分为三大路径：处置型、重整型与融资型。处置型侧重于剥离非主责主业资产或缓解流动性压力，常见手段包括产权交易所、协议转让、以物抵债等，部分省级平台亦通过资产收购和资金拆借支持地州资产处置。例如广西北港物流以股权公开挂牌转让方式盘活2937公顷海域使用权及厂房，昆明滇池水务通过协议转让实现土地资源盘活。重整型适用于具备现金流但盈利不足的资产，如低效厂房、商业及存在烂尾风险的项目，需通过资源整合、改扩建、PPP、混改、AMC等方式提升资产价值，典型案例包括宁波镇海区通过系统化整合分散文旅资产提升运营效率。融资型则针对优质资产开展二次融资，主要依赖REITs、资产证券化等工具，东部发达地区省级平台成为主力，交通和产业园区因现金流稳定最受青睐，而文旅、新能源等新兴板块因市场化不足或处于培育期仍处第二梯队。

在典型资产盘活方式中，土地资产路径包含政府收回、自主/联营开发和用途调整，如南京通过低效用地再开发提升资产利用率；经营性房产以提高出租率、统一运营和对外出售为主，渝中发展置业通过收购公租房配套商业资产实现73.78%的毛利率；经营权盘活涵盖特许经营、市政资源有偿使用及直接授权，其中特许经营权转让成为重点，但需警惕程序不合规和信用风险，如四川南充市特许经营权转让涉及隐性债务问题；股权盘活以减持套现和质押融资为核心，上市公司股权因流动性强更易操作，但区县级平台受限于资源稀缺性难以广泛复制，典型案例包括贵州国资减持茅台股权及天津医药集团混改引入上海国资。

研究强调，存量资产盘活需持续培育优质资产，形成“资产-资金-资产”循环。城投公司应结合资产现金流特征选择路径：对黄金资产（如高速公路）可优先通过REITs融资，对潜力资产（如产业园区）采用PPP或混改方式提速变现，对低效资产（如老旧厂房）通过功能再开发提升价值，对问题资产则需AMC或产业并购解决。同时，资产盘活与城投转型高度关联，需通过整合同类经营性资产避免同质化竞争并提升规模效益，但面临产权不清、协同难等阻碍。此外，需警惕虚假盘活、隐性债务新增及估值虚高风险，如南宁慧泊公司“天价”停车费引发争议，且政策配套实施细则仍待明确，特别是对资产权属、合规操作及财务回报率等非技术问题需强化监管。 Kasım 2022年，围绕联合丽水市城市更新项目，形成了包括政策扶持、资金注入在内的系统性推动机制，但具体操作仍需平衡各方利益并确保合规性。