2026-04-29-大公国际-从_存量包袱_到_有效供给_保障性租赁住房存量资产盘活路径研究_6页_422kb

保障性租赁住房存量资产盘活路径研究总结

核心内容

保障性租赁住房存量资产盘活是当前我国房地产市场调控的重要举措，旨在通过科学配置存量资源，缓解房地产库存压力，满足新市民和青年群体的住房需求，推动房地产市场平稳健康发展。本文系统梳理了存量资产盘活的主要模式、金融工具及实践案例，提出制度化、规模化推进的路径建议。

主要观点

1. 存量资产盘活的必要性

• 保障性租赁住房存量资产盘活是化解房地产市场库存压力与保障住房需求之间结构性矛盾的关键。
• 通过收购、改建、置换等方式，实现存量资源的二次配置与增值利用，促进职住平衡和城市空间优化。

2. 存量资产盘活的三大主要模式

• 收购转化模式：将存量商品房转化为保障性租赁住房，实现房源盘活与保障房缺口补足。
• 存量改建模式：将闲置或低效利用的非居住存量房屋（如商办、厂房等）改造成保障性住房，尤其适用于中心城区。
• 住房收购置换模式：政府引导国有企业收购居民手中的小户型存量住房，同时为居民提供新房置换，实现“存量盘活—保租房筹集—改善需求释放”的三赢。

3. 金融工具的创新应用

• 金融工具是存量资产盘活的重要支撑，已形成“再贷款—专项债—REITs”多层次支持体系。
• 保障性住房再贷款与专项债组合有效解决项目启动资金问题。
• REITs成为核心金融工具，实现资产证券化，形成“投资—建设—运营—退出—再投资”的闭环，推动保租房市场化转型。

关键信息

存量资产盘活的典型案例

金融工具支持情况

• 保障性住房再贷款：2024年人民银行设立3,000亿元再贷款，支持地方国企收购存量商品房。
• 专项债：多地通过专项债支持收购存量商品房，如青岛、滁州等。
• REITs：截至2025年末，已有8只保租房/公租房REITs上市，募集规模合计121.47亿元；华夏基金华润有巢REIT成为首单向原持有人配售的扩募实践。

建议与展望

1. 建立“三位一体”机制

• 政府引导：负责政策制定、需求摸底和规则设定。
• 国企实施：承担资产收购、改造运营等具体职能。
• 市场运作：在定价、融资、运营等环节引入市场化逻辑，实现公益与市场平衡。

2. 实施“以需定购、精准匹配”机制

• 强化需求导向，通过多轮摸底精准测算保租房缺口。
• 优先选择产业集聚区、交通枢纽沿线等区域房源，实现职住平衡。

3. 推行灵活定价策略

• 建立全国层面的存量商品房收购定价指引。
• 采用重置成本法、市场比较法等，结合政策、品质、租金等因素综合定价。

4. 构建多元融资支持体系

• 组合使用专项债、再贷款、商业银团贷款、REITs等工具，实现资金的全周期支持。
• 财政资金解决启动资金，政策性金融支持中期支出，商业贷款补充流动性，REITs实现资产退出。

5. 强化专业化运营能力

• 引入专业租赁运营机构，提升租户管理与社群服务能力。
• 通过增值服务（如配套商业、停车位、共享空间等）提升综合收益，弥补租金管控带来的盈利压力。

展望

保障性租赁住房存量资产盘活已进入深化阶段，各地可根据实际情况，因地制宜推进不同模式。通过机制保障、灵活定价、融资支持和专业运营等手段，有望推动保租房从单纯的民生工程向市场化、可盈利、可持续的方向转型，真正实现“存量包袱”向“有效供给”的转变，助力城市新市民和青年群体实现安居梦想。