20241218-中诚信国际-基础设施投融资行业_砥砺前行_城投公司如何参与存量资产盘活_31页_995kb

城投公司存量资产盘活路径分析总结

一、政策与背景

随着地方财政压力加剧及中央“化债”政策推动，城投公司存量资产盘活进程加快。债务置换与融资受限导致流动性压力凸显，而19号文明确REITs、PPP、产权交易所等七大盘活方式，政策体系逐步完善。

二、三大盘活路径分类及特点

1. 处置型盘活：剥离非主责主业资产或缓解流动性压力，一次性盘活（产权交易所、协议转让、以物抵债）。
   • 案例：广西北部湾港务集团港口资产转让至民营企业。
2. 重整型盘活：提升盈利能力，适合有现金流但盈利不足的资产（改扩建、功能再开发、PPP、混改）。
   • 案例：天津港保税区园区改造。
3. 融资型盘活：二次融资，优先级资产如交通/产业园区REITs，次级为公用事业/保障房。
   • 规模：东部发达地区市级平台主导。

三、四大类典型资产盘活方式及案例

1. 土地使用权：政府收回、自主开发、用途改变。如云南城投土地被无偿收回。
2. 经营性房产：租赁/出售/统一运营，如重庆发展置业收购公租房配套商业资产。
3. 特许经营权：TOT/ROT模式，需警惕估值虚高。如贵州砂石特许经营。
4. 股权类资产：优先处置上市公司股权，如茅台股份无偿划转至城投。

四、主要启示与障碍

• 核心：发掘优质资产，推动循环升级。
• 转型与整合：资源整合助力规模效应，避免同质竞争。
• 风险：防止虚假盘活、新增隐债及估值扭曲。
• 政策需求：需细化产权确权、价值评估和流动性支持机制。