【中诚信国际】基础设施投融资行业-砥砺前行：城投公司如何参与存量资产盘活_31页_907kb

城投公司参与存量资产盘活专题研究总结

核心内容

本研究聚焦城投公司参与存量资产盘活的背景、路径及方式，分析了当前城投公司面临的债务压力、资产结构变化及政策支持背景，提出了三大类盘活路径（处置型、重整型、融资型）及四大类典型资产盘活方式（土地使用权、经营性房产、经营权、股权），并总结了其适用场景与操作要点。

主要观点

• 债务压力与政策支持：城投公司面临还本付息压力，叠加新增融资受限，推动存量资产盘活进程加快。中央及地方政府不断出台政策支持，如19号文、124号文等，为城投公司提供政策保障。
• 三大类资产盘活路径：
  • 处置型盘活：适用于剥离非主责主业资产或缓解流动性压力，主要方式包括产权交易所、协议转让、以物抵债等，部分省属国有资本投资运营公司也参与其中。
  • 重整型盘活：适用于有一定现金流但盈利不足的资产，如厂房、商业、在建工程等，通过资源整合、改扩建、功能再开发、PPP、混改、AMC等方式提升盈利能力。
  • 融资型盘活：适用于有稳定现金流的优质资产，主要方式包括REITs、ABS、类REITs、持有型不动产ABS等，强调资产的二次融资和降负债。
• 四大类典型资产盘活方式：
  • 土地使用权：包括政府收回、自主或联营开发、改变土地用途。
  • 经营性房产：提高出租率、统一运营、对外出售、以物抵债。
  • 经营权：特许经营、市政公共资源有偿使用、直接授权。
  • 股权：减持套现、质押融资，其中上市公司股权较易盘活。

关键信息

存量资产盘活的背景

• 城投公司举债投资形成的资产与债务期限错配，叠加土地市场下行，地方财力紧张，导致债务风险持续暴露。
• 2023年下半年，中央“一揽子化债政策”优化了城投债务结构，但区域债务总量未减，流动性压力依然存在。
• 城投公司由单纯的投融资主体向多种业务形态的地方国有企业转型，资产构成多样化，为存量资产盘活提供了基础。

处置型盘活路径

• 适用场景：剥离非主责主业资产、缓解短期流动性压力。
• 主要方式：产权交易所、协议转让、以物抵债。
• 案例：广西北港物流股权转让、昆明滇池水务股权转让、贵阳城投股权质押融资等。
• 风险：需警惕虚假盘活、新增隐性债务、估值不合理等问题。

重整型盘活路径

• 适用场景：有一定现金流但盈利不及预期的资产，如厂房、商业、在建工程等。
• 主要方式：资源整合、改扩建、功能再开发、PPP、混改、AMC。
• 案例：伊犁州文旅资源整合、中新建电力集团整合兵团电力资源、山东铁投引入战略投资者。
• 挑战：资产权属复杂、利益协调难度大、融资难度高。

融资型盘活路径

• 适用场景：有稳定现金流的优质资产，如交通、产业园区、公用事业等。
• 主要方式：REITs、ABS、类REITs、持有型不动产ABS。
• 特点：
  • REITs：权益型融资，要求资产合规、评估价值高、现金流稳定，已形成稳定发行模式。
  • ABS：债务型融资，对现金流要求较低，应用范围广。
  • 类REITs：具有债权融资特征，期限灵活，多用于基础设施和商业不动产。
  • 持有型不动产ABS：不设票面利率，更注重资产信用，允许一定杠杆。

土地使用权盘活路径

• 主要方式：政府收回、自主或联营开发、改变土地用途。
• 政策支持：2022年及2024年中央出台多项政策，鼓励国有企业盘活存量土地，包括优化利用、分期开发、转让等。
• 案例：云南城投置业土地被收回、重庆、四川等地通过基金投资盘活土地资源。
• 风险：土地权证不全、收回成本高、受房地产市场走势影响。

经营性房产盘活路径

• 主要方式：提高出租率、统一运营、对外出售、以物抵债。
• 实践案例：重庆重发置业统一运营公租房配套商业资产、西宁市甘河工业园区提高资产盘活率。
• 挑战：资产持有分散、运营效率低、招商引资难度大。

经营权盘活路径

• 主要方式：特许经营、市政公共资源有偿使用、直接授权。
• 适用领域：水务、燃气、收费公路、景区、停车等。
• 案例：宁国市砂石资源直接授权、湘阴县青草湖砂石经营权特许经营。
• 风险：特许经营权滥用、程序不合规、估值不合理。

总结

城投公司参与存量资产盘活已成为推动其转型和缓解债务压力的重要手段。随着政策支持的加强和市场化运作的推进，城投公司正逐步从单一融资主体向多元经营主体转型。然而，盘活过程中仍需关注资产权属、运营能力、市场认可度等多重因素，并防范潜在风险，如虚假盘活、新增隐性债务等。未来，城投公司需在资产梳理、资源整合、市场化运作等方面进一步优化，以实现存量资产价值的最大化。