20260428-大公国际资信评估-从_存量包袱_到_有效供给_保障性租赁住房存量资产盘活路径研究_6页_422kb

报告摘要

保障性租赁住房存量资产盘活是当前我国房地产市场调控的重要举措，旨在通过科学配置存量资源，缓解库存压力，满足新市民和青年人的住房需求，推动房地产市场平稳健康发展。本文系统梳理了存量资产盘活的主要模式、金融工具和典型案例，提出了制度化、市场化、可持续的路径建议。

政策导向明确
2026年《政府工作报告》提出探索多渠道盘活存量商品房，2024年中央明确支持收购存量商品房用于保障房建设，各地政策加速落地，推动保障性租赁住房存量资产盘活从试点走向制度化、规模化。
盘活路径多元化
存量资产盘活形成了三种主要模式：
- 收购转化模式：政府或国企收购存量商品房，经改造后用于保障性租赁住房，解决房企尾盘及房源缺口问题。
- 存量改建模式：将闲置或低效使用的非居住存量房屋（如商办、厂房等）改造为保障性租赁住房，尤其适用于土地资源紧张的中心城区。
- 住房收购置换模式：政府引导国企收购居民手中的小户型存量住房，同步提供新房置换支持，实现“存量盘活—保租房筹集—改善需求释放”三赢。
金融工具支撑关键
金融工具的创新是盘活存量资产的重要支撑，形成了“再贷款—专项债—REITs”的多层次支持体系。
- 保障性住房再贷款与专项债组合，有效解决项目启动资金问题。
- REITs作为核心金融工具，实现资产证券化，促进资金循环，推动保租房从民生工程向市场化业务转型。

模式	典型案例
收购转化模式	合肥市：蜀山西宸原著、公园万象项目；杭州市：万科河语光年府项目；贺州市：6,231套存量商品房收购
存量改建模式	北京西城区教子胡同65号院；广州继园东社区
住房收购置换模式	上海静安区首例“收购置换”；江苏太仓“以旧换新”；山东济南起步区“全款收旧房”

再贷款与专项债组合
- 人民银行设立3,000亿元保障性住房再贷款。
- 青岛“专项债+再贷款”模式成功支持项目收购；工商银行为上海项目发放6亿元购置贷款；浦发银行滁州分行发放2亿元人才房再贷款。
REITs运作机制
- 截至2025年末，已有8只保租房/公租房REITs上市，合计募集121.47亿元，出租率均在90%以上。
- 华夏基金华润有巢REIT成为全市场首单向原持有人配售的扩募实践，实现存量资产与增量资金的对接。