【中诚信国际】基础设施投融资行业：砥砺前行，城投公司如何参与存量资产盘活_31页_906kb

城投公司参与存量资产盘活专题研究总结

核心内容

本报告分析了城投公司参与存量资产盘活的背景、路径及典型方式，并总结了其在资产盘活过程中的主要风险和启示。随着地方政府债务压力加大及政策支持，城投公司正加速向市场化转型，参与存量资产盘活已成为其增强造血功能、缓解流动性压力的重要手段。

主要观点

• 存量资产盘活背景：

  • 城投公司面临还本付息压力与新增融资受限的双重挑战。
  • 土地市场景气度下降，导致城投公司资产盘活的迫切性提高。
  • 2022年“19号文”等政策为盘活提供了政策基础，配套政策不断完善，推动城投公司加快盘活进程。

• 三大类资产盘活路径：

  1. 处置型盘活：适用于剥离非主责主业资产或缓解流动性压力，主要方式包括产权交易所、协议转让、以物抵债等。
  2. 重整型盘活：适用于有一定现金流但盈利不足的资产，通过资源整合、改扩建、功能再开发、PPP、混改、AMC等方式提升盈利能力。
  3. 融资型盘活：适用于优质资产，通过REITs、资产证券化等手段实现二次融资，提升资产价值。

• 典型资产盘活方式：

  • 土地资产：包括政府收回、自主或联营开发、改变土地用途。
  • 经营性房产：提高出租率、统一运营、对外出售、以物抵债。
  • 经营权：包括特许经营、市政公共资源有偿使用、直接授权。
  • 股权资产：减持套现、质押融资。

关键信息

土地使用权盘活路径

• 主要方式：政府收回、自主或联营开发、改变土地用途。
• 政策支持：自然资源部、国资委等发布多项政策鼓励盘活存量土地，包括优化利用方式、分期开发、价款缴纳时间调整、促进转让、规范收购收回等。
• 案例：云南城投天堂岛置业有限公司土地被政府有偿收回，获得30.49亿元补偿。

经营性房产盘活路径

• 主要方式：提高出租率、统一运营、对外出售、以物抵债。
• 成效：如西宁市甘河工业园区开发公司商铺盘活率达96%，通过统一运营提升效率。
• 挑战：受区域经济环境影响较大，部分资产难以有效招商。

经营权盘活路径

• 主要方式：特许经营、市政公共资源有偿使用、直接授权。
• 政策支持：财政部、国家发改委等发布相关文件，明确经营权管理及转让方式。
• 案例：宁国市将砂石开采权无偿注入城投公司，实现市场化运营。

股权盘活路径

• 主要方式：减持套现、质押融资。
• 特点：上市公司股权盘活难度较小，但资源稀缺，难以广泛复制。
• 案例：山东铁投引入战略投资者，通过股权融资缓解债务压力。

四大典型资产盘活方式

1. 土地资产：政府收回、自主或联营开发、改变土地用途。
2. 经营性房产：提高出租率、统一运营、对外出售、以物抵债。
3. 经营权：特许经营、市政公共资源有偿使用、直接授权。
4. 股权：减持套现、质押融资。

主要启示

• 存量资产盘活的核心是寻找并培育优质资产，是一个循环往复的过程。
• 资产盘活与城投公司转型相辅相成，资源整合有助于提升资产价值。
• 在盘活过程中，需警惕虚假盘活、新增隐性债务及估值不合理等问题。
• “非技术障碍”如产权不清、专业人员缺乏、投资回报率限制、国有资产流失界定等仍需更细致的配套政策支持。

城投公司转型路径及核心经营性资产

资产盘活方式与政策支持

• 处置型：产权交易所、协议转让、以物抵债等。
• 重整型：资源整合、改扩建、功能再开发、PPP、混改、AMC等。
• 融资型：REITs、资产证券化、类REITs、持有型不动产ABS等。

风险与挑战

• 风险：虚假盘活、新增隐性债务、估值不合理。
• 挑战：
  • 产权不清。
  • 专业人员缺乏。
  • 投资回报率限制。
  • 国有资产流失界定不清。
  • 土地使用权收回涉及复杂程序和利益博弈。
  • 一些项目存在“挂羊头卖狗肉”现象，特许经营权使用不合规。

资产盘活的政策支持

• 19号文：明确盘活重点领域、方式及政策导向。
• 124号文：要求行政事业单位梳理资产，制定盘活方案。
• 地方政策：如南京市《南京市盘活存量资产资源行动方案（2023—2025年）》，目标到2025年，国有可供出租房产出租率提升至95%。

未来趋势与建议

• 城投公司应注重资产质量，提升经营性资产比例。
• 加强与专业机构（如AMC）合作，推动资产证券化和REITs发行。
• 推动市场化运营，提升资产盈利能力。
• 政府需出台配套政策，解决产权不清、专业人员不足等问题，为城投公司盘活存量资产提供制度保障。