【中诚信国际】基础设施投融资行业：砥砺前行：城投公司如何参与存量资产盘活_31页_995kb

城投公司参与存量资产盘活专题研究总结

核心内容

2024年，城投公司参与存量资产盘活的进程显著加快，主要受制于新增融资受限、还本付息压力加剧以及政策支持不断完善的多重因素推动。本文从资产类型、盘活路径及政策背景等方面，系统分析了城投公司参与存量资产盘活的现实基础与路径选择。

主要观点

• 债务压力与政策支持：城投公司因债务期限错配问题面临较大还本付息压力，而中央一揽子化债政策优化了债务结构，但并未减少区域债务总量。因此，盘活存量资产成为城投公司增强筹资和造血功能的重要手段。
• 城投公司转型：随着政府职能调整与市场化改革，城投公司逐步从单一的投融资主体转变为具有多种业务形态的地方国有企业，其资产构成也日益多元化，为资产盘活提供了更丰富的资源基础。
• 盘活路径分类：本文将存量资产盘活路径归纳为处置型、重整型和融资型三大类，分别适用于不同类型的资产，其核心在于资产的变现、资源整合和二次融资。

关键信息

一、处置型盘活路径

• 适用对象：剥离非主责主业资产，以及为缓解短期流动性压力而处置优质资产。
• 主要方式：产权交易所、协议转让、以物抵债。
• 案例：
  • 广西北港物流通过产权交易所转让股权，实现资产盘活。
  • 昆明滇池水务通过产权交易所转让股权，实现资产处置。
  • 银行与城投公司通过质押融资方式盘活资产。
• 省属平台参与：省属国有资本投资运营公司通过资产收购、资金拆借等形式参与地州资产处置，提供流动性支持。
• 风险提示：市场化收购存在定价博弈和坏账风险，部分案例中存在非标风险事件。

二、重整型盘活路径

• 适用对象：有一定现金流但盈利不及预期的资产，如闲置房产、在建工程等。
• 主要方式：资源整合、改扩建、功能再开发、PPP、混改、AMC等。
• 案例：
  • 伊犁文化旅游产业园整合5A级景区资源，实现资源集聚。
  • 中新建电力整合兵团内部电力资源，通过作价入股、表决权委托实现资源整合。
  • 西安经发物业通过统一运营，提升资产盈利水平。
• 政策支持：国家发改委和财政部等陆续出台政策，鼓励通过PPP、混改、AMC等方式盘活存量资产。
• 挑战：资产整合需协调多方利益，部分资产处于抵质押状态，整合难度较大。

三、融资型盘活路径

• 适用对象：有稳定现金流的优质资产，如交通、产业园区、保障房等。
• 主要方式：REITs、资产证券化、类REITs、持有型不动产ABS等。
• REITs特点：
  • 本质为权益型融资，要求资产合规性、盈利能力高。
  • 发行门槛较高，需资产估值不低于10亿元，净现金流分派率不低于4%。
  • 主要适用于东部发达地区，以省级平台为主。
• ABS与类REITs：
  • 传统ABS以项目收益为偿债来源，增信方式多样，应用范围较广。
  • 类REITs具有债权融资特征，期限3~5年，以不动产运营收入提供担保。
• 持有型不动产ABS：
  • 不设置票面利率，以底层资产现金流进行分红。
  • 允许一定比例的杠杆，提高产品收益。

四、典型资产盘活方式

• 土地使用权：
  • 三种主要盘活路径：政府收回、自主或联营开发、改变土地用途。
  • 政策支持：自然资源部和国家发改委出台多项政策，推动土地资产盘活。
• 经营性房产：
  • 三种盘活方式：提高出租率、统一运营、对外出售、以物抵债。
  • 案例：重庆发展置业统一运营公租房配套商业资产，提高出租率。
• 经营权：
  • 三种主要方式：特许经营、市政公共资源有偿使用、直接授权。
  • 特许经营权转让使用较为频繁，但需注意程序合规性与估值合理性。
• 股权：
  • 主要方式：减持套现、质押融资。
  • 上市公司股权变现能力强，但资源稀缺性限制其广泛复制。

启示

• 资产质量是核心：存量资产盘活的关键在于寻找并培育优质资产，资产质量是决定盘活效果的根本。
• 政策支持与风险控制：配套政策体系不断完善，但需警惕虚假盘活、新增隐性债务、估值不合理等风险。
• 资源整合与平台化发展：城投公司需通过资源整合提升资产价值，形成规模效应，加快转型步伐。
• 非技术障碍仍存：产权不清、专业人才缺乏、投资回报率限制、国有资产流失界定等“非技术”问题仍需政策细化。

主要关注要素

• 债务化解与融资受限：城投公司债务成本和期限结构优化，但新增融资受限，流动性压力仍大。
• 资产类型多元化：城投公司资产构成日益丰富，涵盖土地、房产、经营权、股权等。
• 政策体系完善：19号文为盘活提供了政策基础，配套政策不断出台，推动资产盘活进程。
• 市场化与非市场化结合：在政府主导下，城投公司通过多种方式盘活资产，包括市场化运作和非市场化资金拆借。

总结

城投公司存量资产盘活是当前化解债务压力、推动市场化转型的重要举措。通过处置型、重整型和融资型三大路径，结合土地、房产、经营权和股权等资产类型，城投公司能够有效提升资产价值，增强运营能力。但在此过程中，需注意资产质量、政策合规性、利益协调等关键问题，确保盘活过程合法、透明、可持续。