房地产行业_推盘缩量导致销售增速承压_行业按揭贷利率持续下行-20190224-广发证券-18页_2mb

报告摘要

房地产行业分析总结

核心内容

2019年2月，房地产行业在政策与市场基本面方面出现了一些变化。中央政策基调保持连续，强调积极的财政政策和稳健的货币政策，同时推动现代化都市圈建设。地方政策方面，安徽阜阳部分土地出让取消限价条款，地方政策边际改善。但整体来看，房地产行业仍面临一定的下行压力。

主要观点

1. 销售增速承压

40城商品房成交面积：本周为422.67万平方米，低基数下环比上涨116.9%。
1月数据：40城商品房成交同比下降16.8%，1-2月累计同比下滑10.3%。
一线城市：本周成交面积56.70万平方米，环比上涨126.3%。但北京环比下降32.5%，其他城市涨幅较大。
二线城市：本周成交面积219.33万平方米，环比上涨121.1%。其中青岛涨幅显著，达到279.4%。
三四线城市：本周成交面积146.64万平方米，环比上涨107.8%。但受棚改效应减弱及购买力制约，预计19年将是成交寻底的一年。

2. 推盘缩量影响去化率

1月推盘面积：26个重点城市推盘面积为1618万平方米，同比下降5.2%。
去化率：19年1月重点城市去化率约58%，低于18年平均水平，与15年相当。
预期：进入3月，房企或逐步加大推盘力度，重点城市成交将改善，但去化率可能仍维持下行趋势。

3. 信贷环境改善

房贷利率：19年1月35重点城市首套、二套房贷利率分别为5.66%、6.02%，较上月均回落2个基点。
行业资金环境：按揭贷利率及房企融资成本将边际向下，有助于缓解房企兑付高峰资金压力。

4. 投资建议

板块配置：继续推荐低估值的龙头房企，政策底部改善对估值有支撑，结算业绩增长具备支撑。
推荐标的：
- A股：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股、荣盛发展、阳光城、蓝光发展。
- H股：融创中国、万科企业，关注中国金茂、碧桂园、合景泰富等。
- 子领域：光大嘉宝、中国国贸。

关键信息

政策情况

中央政策：2019年中央政治局会议指出，落实积极的财政政策和稳健的货币政策，政策基调保持连续。
地方政策：安徽阜阳土地出让限价放松，地方政策边际改善。
棚改计划：截至2019年2月23日，全国26省发布棚改计划，同比减少40%。

土地市场

土地供应：2019年第7周土地供应总建筑面积585.5万平方米，环比下降84.1%，同比下降86.0%。
土地成交：2019年第7周土地成交862.1万平方米，环比下降71.9%，同比下降50.0%。
土地出让金：2019年第7周出让金267.4亿元，环比下降75.1%，同比下降38.9%。
溢价率：全类型土地成交溢价率为7.9%，一线城市溢价率6.1%，二线城市8.5%，三线城市8.7%。

信贷与融资

房贷利率：热点城市房贷利率持续下行，有助于改善行业资金环境。
房企融资：房企融资渠道或有打开空间，有利于借新偿旧。

库存与去化周期

库存情况：13城市商品房库存总量与上周持平，一线、二线、三线库存分别环比上涨0.8%、下降0.5%、下降0.9%。
去化周期：13城市商品房去化周期上升至15.84个月，11城市住宅去化周期上升至9.55个月。

风险提示

政策调控力度进一步加大
按揭贷利率持续上行
行业库存抬升快于预期
行业销售回落快于预期

图表索引（简要）

图1：本周主要政策一览（2019.02.17-2019.02.22）
图2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比
图3：40城新房周均及单周成交面积
图4：40城市分线城市新房周成交环比增速
图5：40城新房月度成交同环比
图6：40城分线城市新房月度成交同比
图7：40城新房成交整体年同比
图8：40城新房成交分线城市年同比
图9：13城二手房周均及单周成交面积
图10：13城分线城市二手房周成交环比增速
图11：13城二手房成交月度同环比
图12：13城分线城市二手房成交月同比
图13：13城市二手房成交整体年同比
图14：13城市分线二手房成交年同比
图15：13城市商品房周度推盘
图16：13城市商品房月度推盘
图17：13城市商品房推盘年同比趋势
图18：13城市商品房月度批售比
图19：13城市及分线城市商品房库存指数
图20：13城市商品房周度库存及去化周期
图21：11城市住宅周度库存及去化周期
图22：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
图23：全国100大中城市土地供应年度累计同比
图24：全国100大中城市土地成交年度累计同比
图25：全国100大中城市土地出让金年趋势
图26：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势
图27：全国100大中城市楼面价和溢价率
图28：全国100大中城市分线城市溢价率
图29：A股重点地产公司股价周变动幅度
图30：H股重点地产公司股价周变动幅度

重点公司跟踪

A股重点公司

股票简称	股票代码	评级	股价（元/股）	合理价值	EPS（2018E）	EPS（2019E）	PE（2018E）	PE（2019E）	EV/EBITDA（2018E）	EV/EBITDA（2019E）	ROE（2018E）	ROE（2019E）
万科A	000002.SZ	买入	26.97	-	3.17	3.81	8.50	7.08	5.7	5.9	20.9	20.1
招商蛇口	001979.SZ	买入	20.95	-	2.03	2.22	10.34	9.46	8.3	6.7	20.1	18.0
华夏幸福	600340.SH	买入	30.37	-	3.83	4.84	7.92	6.27	6.4	6.2	29.1	26.9
新城控股	601155.SH	买入	31.49	-	3.79	4.99	8.31	6.31	6.8	6.6	29.3	27.9
荣盛发展	002146.SZ	买入	9.02	-	1.78	2.24	5.06	4.02	5.8	5.1	22.0	21.7
阳光城	000671.SZ	买入	5.93	-	0.79	1.18	7.50	5.05	27.6	25.0	18.2	21.2
蓝光发展	600466.SH	买入	5.70	-	0.78	1.12	7.33	5.08	19.4	21.9	-	-