20181215-广发证券-房地产行业_景气度持续下行_按揭贷利率边际改善_33页_1mb

房地产行业总结

核心内容

2018年11月，中国房地产行业整体呈现景气度持续下行趋势，但政策层面出现边际改善，尤其在地方层面。同时，资金环境有所改善，部分重点城市按揭利率下调，流动性边际改善。

主要观点

• 政策环境：地方层面政策以边际改善为主，收紧政策出台次数连续四个月下降，而宽松政策出台次数达到25次，尤其在人才政策方面，三四线城市成为主要受益区域。
• 成交市场：重点城市成交面积同比小幅改善，但景气度回落明显。11月40个重点城市成交面积同比上涨5.0%，但13城商品房批售比降至0.68，创年内新低。
• 土地市场：土地市场持续降温，溢价率低位回升，但整体仍处于历史低位。300城市住宅用地供给与成交面积同比均转负，流拍率维持高位。
• 资金环境：重点城市按揭利率出现下调，首套房贷利率为5.71%，二套房贷利率为6.06%，较10月出现首次整体回落，流动性边际改善。

关键信息

政策环境综述

• 地方政策改善：人才落户及购房补贴政策深入三四线城市，如柳州、湘潭、江门、北京顺义等。
• 公积金政策：部分城市放宽贷款额度和提取限制，如遂宁、乌鲁木齐、淮安；而部分城市收紧政策，如宣城、许昌、丽江、甘肃。

成交市场综述

• 重点城市成交：11月40个重点城市商品房成交面积同比上涨5.0%，但增幅较10月小幅改善。
• 推盘量：26城商品房推盘面积同比上涨41%，29城住宅推盘面积同比上涨33.8%。
• 库存与去化：26城商品房库存环比上升2.7%，去化周期上行至17.4个月；29城住宅库存环比上升5.6%，去化周期上行至9.5个月。
• 房价走势：11月百城房价平均数为14641元/平，环比上涨0.27%，但涨幅较10月收窄，增幅创15年5月以来新低。

土地市场综述

• 土地供给与成交：300城市住宅用地供给面积同比转负，成交面积同比降幅扩大至17%。
• 溢价率：11月300城住宅用地平均溢价率回升至7.2%，但整体仍处于13年以来的低位。
• 流拍率：11月300城宅地流拍率为11.2%，维持在历史高位。

资金环境

• 按揭利率：首套房贷利率首次停涨持平，部分城市如广州、深圳、南京、杭州出现下调。
• 二套房贷利率：11月二套房贷利率为6.06%，较10月回落0.01个百分点。
• 流动性改善：按揭利率下调和部分城市公积金政策放宽，显示出流动性边际改善。

风险提示

• 资金面继续收紧可能对需求端及房企经营造成负面影响。
• 行业库存可能抬升快于预期。
• 政策调控力度可能进一步加大。
• 按揭贷利率可能持续上行。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2018-12-15

分析师信息

• 乐加栋：分析师，联系方式：lejiadong@gf.com.cn
• 郭镇：分析师，联系方式：guoz@gf.com.cn
• 李飞：分析师，联系方式：gflifei@gf.com.cn

相关研究

• 房地产行业：需求持续寻底
• 房地产行业：大浪淘沙，金不换；寒风卷地，久弥坚
• 房地产行业：去化继续下行，行业利率端维持改善

图表索引

• 图1：各地收紧、放松政策与销售面积增速
• 图2：2018年11月重要中央政策
• 图3：2018年11月重要地方政策
• 图4：全国重点40城市商品房成交面积指数
• 图5：限购和非限购城市成交面积指数
• 图6：重点40城市及限购、非限购城市成交面积同比增速
• 图7：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速
• 图8：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速
• 图9：26城商品房库存面积及去化周期
• 图10：29城住宅库存面积及去化周期
• 图11：13城商品房批售比
• 图12：百城价格指数变化及环比
• 图13：13城市二手房销售面积及同比
• 图14：中原二手房指数
• 图15：4大一线住宅库存及去化周期
• 图16：16个二线城市住宅库存及去化周期
• 图17：9个三四线住宅库存及去化周期
• 图18：各线城市房价环比情况
• 图19：广发各线城市成交面积指数
• 图20：广发各线城市成交面积同比情况
• 图21：300城市住宅用地供需规划建面
• 图22：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率
• 图23：300城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比
• 图24：300城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比
• 图25：300城住宅用地流拍率
• 图26：35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣
• 图27：35重点城市月度房贷利率上涨幅度
• 图28：533家银行首套房利率分布
• 图29：533家银行首套房利率变化情况
• 图30：9、10月一线城市首套房利率情况
• 图31：9、10月二线城市首套房利率情况
• 图32：重点城市10月份首套房贷利率

表格索引

• 表1：近期地方人才政策一览
• 表2：近期地方公积金放松/收紧政策一览
• 表3：跟踪城市房地产成交面积信息表
• 表4：2018年11月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览
• 表5：全国土地出让金TOP20（2018年11月）
• 表6：一线和二线城市土地市场情况（2018年11月）