房地产行业7月统计局数据点评及房地产月报：销售投资继续探底，行业政策更趋积极-20230815-中达证券-29页_1mb

销售投资继续探底，行业政策更趋积极

核心内容概览

本报告分析了2023年7月房地产行业关键数据及政策动向，指出当前行业整体仍面临销售和投资下滑的压力，但政策端积极信号增强，预计未来可能带来一定的市场修复。

主要观点

• 销售端：全国商品房销售金额及面积同比均出现下滑，其中住宅销售面积同比下降4.3%，销售金额同比增长0.7%。7月45城新房成交面积环比下降30%，二手房成交面积环比下降13%。
• 投资端：房地产开发投资完成额累计同比下降8.5%，其中住宅开发投资完成额累计同比下降7.6%。1-7月，全国房屋新开工面积同比下降24.5%，竣工面积同比增长20.8%。
• 资金来源：房地产开发资金来源累计同比下降11.2%，其中定金及预收款和按揭贷款增速显著下降。
• 土地市场：百城住宅用地成交建面同比下降29.3%，其中二线城市降幅最大。成交楼面均价和溢价率均有所回落。
• 政策动向：政策端积极，顶层会议强调满足刚需及刚改住房需求，地方政策加速落地，有助于市场回暖。

关键信息

销售情况

• 全国商品房销售：1-7月销售金额累计同比下降1.5%，销售面积累计同比下降6.5%。
• 住宅销售：1-7月销售金额累计同比增长0.7%，销售面积累计同比下降4.3%。
• 新房成交：7月45城新房成交面积环比下降30%，同比下降34%。
• 二手房成交：7月15城二手房成交面积环比下降13%，同比下降11%。截至7月末，15城累计成交面积同比上升48%。
• 去化周期：截至7月末，14城新房去化周期为25.0个月，环比上升68%，同比上升52%。

开发投资与资金来源

• 开发投资：1-7月房地产开发投资完成额累计同比下降8.5%，住宅开发投资完成额累计同比下降7.6%。
• 新开工与竣工：1-7月房屋新开工面积同比下降24.5%，竣工面积同比增长20.8%。
• 开发资金来源：累计同比下降11.2%，其中定金及预收款下降3.8%，个人按揭贷款下降1.0%。

土地市场

• 住宅用地成交：1-7月百城住宅用地成交建面同比下降29.3%，其中二线城市降幅最大（40.5%）。
• 成交总价：1-7月百城住宅用地成交总价同比下降25.6%，二线城市降幅扩大至29.9%。
• 成交楼面均价：整体有所回落，一线城市和二线城市环比明显下降。
• 溢价率：百城住宅用地成交溢价率稳中有降，三线城市溢价率有所回升。

城市表现

• 新房市场：一线城市累计交易量同比上升14%，二线城市和三线城市同比分别下降3%和1%。
• 二手房市场：东莞、扬州、青岛二手房成交面积累计增幅较大，分别为204%、108%和97%。一线城市挂牌价保持稳定，三线城市挂牌量维持高位。

投资建议

• 市场评级：维持“强于大市”评级，预计销售端将出现边际改善。
• 政策预期：政策端优化方向明确，地方政策加速落地，有助于激发住房需求。

数据亮点

• 头部房企表现：佳兆业、合景泰富集团、富力地产7月涨幅居前。
• 物业管理公司表现：时代邻里、正荣服务、世茂服务7月涨幅居前；保利物业年初至7月末涨幅居前。
• 政策支持：多地会议表态支持刚需及刚改住房需求，推动政策优化方向明确。
• 城市分化：部分城市如东莞、茂名、厦门、上海等新房成交累计增长显著，而绍兴、柳州、盐城等城市则面临较大下滑。

风险提示

• 市场预期：未来市场企稳仍需时间，政策效果可能需进一步观察。
• 资金压力：行业融资环境依然紧张，房企拿地情绪谨慎。
• 去化压力：去化周期持续上升，部分城市面临较大库存压力。

总结

整体来看，房地产行业在2023年7月仍处于销售和投资探底阶段，但政策端积极信号增强，有助于市场逐步修复。新房和二手房成交均出现下滑，但部分城市表现较好，尤其是东莞、茂名、厦门等。土地市场区域分化明显，二线城市降幅最大。未来随着政策优化及市场复苏，行业有望迎来改善。