房地产行业投资策略月报：景气度持续下行，按揭贷利率边际改善-20181215-广发证券-33页-1mb

房地产行业总结

核心内容

2018年11月，中国房地产行业整体呈现景气度持续下行的趋势，但部分政策层面出现边际改善。政策以地方为主，调控力度有所放松，尤其在人才引进和公积金政策方面。成交市场方面，重点城市销售面积同比小幅增长，但景气度仍在回落。土地市场持续降温，溢价率低位回升。资金环境方面，重点城市按揭利率有所下调，流动性边际改善。

主要观点

• 政策环境：地方层面政策以边际改善为主，宽松政策出台次数增加，尤其在三四线城市，人才政策和购房补贴更加深入，而收紧政策有所减少。
• 成交市场：重点城市商品房成交面积同比上涨5.0%，但批售比降至年内新低，市场景气度明显回落。一二线城市价格调控压力仍存，三四线城市需求面临自然回落。
• 土地市场：土地市场整体降温，供给和成交面积同比转负或降幅扩大，流拍率维持在高位。溢价率小幅回升，但仍处于历史低位。
• 资金环境：重点城市按揭利率下调，流动性有所改善，但需关注政策收紧对行业的影响。

关键信息

政策环境

• 地方政策改善：
  • 人才政策：11月多个城市推出人才落户及购房补贴政策，如柳州、湘潭、江门等，力度进一步加大。
  • 公积金政策：部分城市放宽贷款额度和提取限制，如遂宁、乌鲁木齐、淮安；而部分城市收紧政策，如宣城、许昌、丽江、甘肃、南充。

成交市场

• 全国重点城市成交情况：

  • 40个重点城市商品房成交面积同比上涨5.0%，环比上升22.1%，主要受供给推动。
  • 26城商品房推盘面积同比上涨41%，创年内新高。
  • 13城商品房批售比降至0.68，创年内新低，市场景气度回落明显。
  • 住宅成交面积同比上涨1.7%，去化周期上升至9.5个月。

• 分线城市成交情况：

  • 一线城市：成交面积同比下降6.6%，环比下降0.06%。
  • 二线城市：成交面积同比上升6.3%，环比上升0.52%。
  • 三四线城市：成交面积同比上升8.9%，环比上升0.35%。

土地市场

• 全国土地市场情况：

  • 300城市住宅用地供给面积同比下降3%，成交面积同比下降17%，出让金同比下降22%。
  • 11月300城市宅地流拍率维持在11.2%，为2013年以来的高位。
  • 一线城市住宅用地供给面积同比增长38%，成交面积同比增长4%，楼面均价15440元/平米，溢价率9.9%。
  • 二线城市住宅用地供给面积同比下降28%，成交面积同比下降25%，楼面均价4581元/平米，溢价率6.2%。
  • 三四线城市住宅用地供给面积同比增长13%，成交面积同比下降13%，楼面均价1967元/平米，溢价率6.2%。

• 土地市场趋势：

  • 土地市场整体降温，供销比持续上升至1.36，连续四个月上升。
  • 溢价率自2017年5月以来持续下行，11月小幅回升至7.2%，但仍处于历史低位。

资金环境

• 按揭贷利率：

  • 首套房贷利率5.71%，较10月持平，广州、深圳、南京、杭州利率下调。
  • 二套房贷利率6.06%，较10月回落0.01pct，首次整体出现回落。
  • 流动性边际改善，但需关注政策收紧对需求端和房企经营的影响。

• 板块投资：

  • 政策具备改善基础，板块估值有支撑，但基本面恶化对板块走势构成压制。
  • 推荐低估值的龙头房企，兼顾短期业绩防御性与长期销售规模成长性。

风险提示

• 资金面继续收紧可能对需求端和房企经营造成负面影响。
• 行业库存抬升快于预期。
• 政策调控力度进一步加大。
• 按揭贷利率持续上行。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2018-12-15

相关研究

• 房地产行业：需求持续寻底
• 房地产行业：大浪淘沙，金不换；寒风卷地，久弥坚
• 房地产行业：去化继续下行，行业利率端维持改善

图表索引

• 图1：各地收紧、放松政策与销售面积增速情况
• 图2：2018年11月重要中央政策一览
• 图3：2018年11月重要地方政策一览
• 图4：全国重点40城市商品房成交面积指数
• 图5：限购和非限购城市成交面积指数
• 图6：重点40城市及限购、非限购城市成交面积同比增速
• 图7：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速
• 图8：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速
• 图9：全国26城市商品房库存面积及去化周期
• 图10：全国29城市住宅库存面积及去化周期
• 图11：13城商品房批售比（移动平均3个月）
• 图12：百城价格指数变化及环比
• 图13：13个重点城市二手房销售面积及同比
• 图14：中原二手房指数
• 图15：20个一二线城市商品住宅可售面积
• 图16：9个三四线城市商品住宅可售面积
• 图17：29城商品住宅历史同期可售面积
• 图18：29城市当前商品住宅库存/15年以来最低库存
• 图19：广发各线城市成交面积指数
• 图20：广发各线城市成交面积同比情况
• 图21：4大一线住宅库存及去化周期
• 图22：16个二线城市住宅库存及去化周期
• 图23：9个三四线住宅库存及去化周期
• 图24：各线城市房价环比情况
• 图25：4大一线城市商品房及住宅推盘面积
• 图26：二线城市商品房及住宅推盘面积
• 图27：三四线城市商品房及住宅推盘面积
• 图28：300城市土地整体供给情况
• 图29：一线城市土地整体供给情况
• 图30：二线城市土地整体供给情况
• 图31：三四线城市土地整体供给情况
• 图32：300城市土地整体成交情况
• 图33：一线城市土地整体成交情况
• 图34：二线城市土地整体成交情况
• 图35：三四线城市土地整体成交情况
• 图36：300城市住宅用地供给情况
• 图37：一线城市住宅用地供给情况
• 图38：二线城市住宅用地供给情况
• 图39：三四线城市住宅用地供给情况
• 图40：300城市住宅用地成交情况
• 图41：一线城市住宅用地成交情况
• 图42：二线城市住宅用地成交情况
• 图43：三四线城市住宅用地成交情况
• 图44：300城市住宅用地供需规划建面
• 图45：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率
• 图46：300城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比
• 图47：300城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比
• 图48：300城住宅用地流拍率

表格索引

• 表1：近期地方人才政策一览
• 表2：近期地方公积金放松/收紧政策一览
• 表3：跟踪城市房地产成交面积信息表
• 表4：2018年11月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览
• 表5：全国土地出让金TOP20（2018年11月）
• 表6：一线和二线城市土地市场情况(2018年11月)