20170626-申万宏源研究_香港_-绿城服务-02869.HK-优质品牌_首次覆盖给予增持评级_17页_1mb

绿城服务集团（2869.HK）研究报告总结

核心内容

绿城服务集团是一家中国领先的高端物业服务提供商，专注于高端住宅市场。公司自2016年7月12日在香港交易所主板上市以来，表现出强劲的增长潜力。本报告首次覆盖绿城服务，给予增持评级，并设定目标价为4.90港元，目前股价存在13%的上升空间。

主要观点

• 品牌与执行力优势：绿城服务凭借优质服务和品牌影响力，连续多年被评为“中国物业服务百强满意度领先企业”第一名，物业费收缴率达到98%，且物业管理费持续上升。
• 市场扩张：公司积极拓展市场，总管理面积和储备面积持续增长，预计2017-2019年总管理面积复合增长率可达26%，储备面积复合增长率可达30%。
• 业务多元化：公司业务包括物业服务、咨询服务和园区服务，其中园区服务增长最快，2012-2016年复合增长率达51%。
• 盈利增长可见：公司预计2017-2019年净利润复合增长率达36%，每股净利将逐步提升，从0.14元增长至0.26元。
• 估值与评级：公司当前市盈率（17年）为26倍，市净率（17年）为5倍，高于行业平均，给予30倍17年PE估值，目标价为4.90港元，对应13%的上涨空间。

关键信息

财务数据与盈利预测

市场表现与估值

• 股价表现：自年初至今，股价上涨约65%。
• 估值指标：当前17年PE为26倍，PB为5倍；目标PE为30倍，对应目标价4.90港元。
• 同业比较：彩生活（1778.HK）和中海物业（2669.HK）分别为12倍和17倍17年PE，绿城服务的估值相对较高。

业务板块分析

物业服务

• 占公司2016年总收入的70.4%，毛利率为10.9%。
• 2017-2019年预计复合增长率为31%，收入分别为34亿元、45亿元、59亿元。
• 包干制管理面积占比约98.4%，物业费由2.10元/月/平米提升至2.35元/月/平米。

咨询服务

• 占公司2016年总收入的17%，毛利率为35.5%。
• 2017-2019年预计复合增长率为15%，收入分别为7.17亿元、8.26亿元、9.37亿元。
• 在建物业服务收入占比预计由85%下降至78%，管理咨询服务收入占比由15%上升至22%。

园区服务

• 占公司2016年总收入的13%，毛利率为43.5%。
• 2017-2019年预计复合增长率为30%，收入分别为7.22亿元、11亿元、15亿元。
• 园区产品和服务收入占比预计由64%上升至80%。

增值服务与市场拓展

• 公司提供多样化的增值服务，包括房屋置换服务和“智慧园区建设”项目。
• 通过“绿联盟”平台进入二手房市场，拓展收入来源。
• 公司在长三角地区占据主要市场份额，管理面积占比达71.8%，其中杭州贡献最大。

股东结构与IPO

• 2016年IPO时，绿城中国、中国东方资产管理、浙江天堂硅谷资产管理为基石投资者，共认购12.7%的股份。
• 2017年5月，景林资产增持股份，持股比例由5.0%升至5.3%。
• 公司已成为恒生综合小型股指数（HSSI）和深港通交易标的。

财务与运营

• 2016年净利润为2.86亿元，四年复合增长率为48%。
• 有效成本控制措施提升了公司净利率和毛利率。
• 公司管理面积和储备面积持续增长，2017年末预计达1.37亿平米。

投资建议

• 首次覆盖给予增持评级，目标价为4.90港元。
• 基于公司品牌影响力、执行力及第三方物业项目获取能力，看好其长期增长潜力。

结论

绿城服务集团凭借其优质服务、品牌影响力和市场拓展能力，在物业管理行业占据重要地位。公司各业务板块均呈现增长态势，特别是园区服务增长迅速。未来三年，公司预计保持较高的收入和盈利增长，估值合理，具备投资价值。