20240417-开源证券-绿城服务-02869.HK-港股公司首次覆盖报告_扩面提质_非住破局_四大板块协同助力业绩腾飞_23页_2mb

绿州服务（02869HK）投资分析与总结

投资评级：买入（首次覆盖）

公司概况

绿城服务成立于1998年，2016年在香港上市，业务涵盖物业服务、园区服务、咨询服务与科技服务四大板块，以“物业全生命周期服务商”为核心定位，聚焦长三角等优势区域，客户覆盖央国企及市场化第三方。股权结构中绿城中国持股4.3%，市场化程度高，第三方拓展占比行业领先。

业务增长与财务表现

• 收入与利润：2023年营收1741亿元，同比增长171%；净利润605亿元，同比增长106%。科技服务收入同比下滑126个百分点，但毛利率降幅显著。
• 管理面积扩张：截至2023年末，在管面积4484百万方，第三方占比高于同行；非住业态占比20.3%，新拓营收占比达46.9%。
• 毛利率与盈利能力：整体毛利率168%（2023年），较同行较低；物业费收入维持高位，收缴率95.2%。

四大业务板块协同

1. 物业服务：收入占比63.8%，毛利率13.0%；管理面积年复合增长超15%，非住业态增长迅速。
2. 园区服务：收入增速达250%，毛利率21.5%；聚焦文化教育、居家生活等领域，收入增长强劲。
3. 咨询服务：收入同比增长111%，毛利率23.4%；为房地产全周期提供解决方案。
4. 科技服务：收入下滑显著，但数字化转型持续推进，毛利率长期趋势改善。

核心优势与风险提示

• 优势：第三方拓展比例较高，非住业态占比提升；管理层经验丰富，股权激励充沛；分红政策稳健，2023年派息率达73%。
• 风险：地产行业加速下行可能影响合约转化速度；新拓面积增速未达预期或削弱增长动能。

估值与评级

预测2024-2026年归母净利润为741亿、895亿、1018亿元，当前股价对应PE分别为124、103、90倍。与可比公司相比，估值仍具备吸引力，首次覆盖给予“买入”评级。

附注：房地产行业波动与拓展节奏是关键变量，建议投资者密切关注政策与市场变化。