20170517-中国银河国际证券-绿城服务-02869.HK-有活力的行业龙头_增长前景清晰；首次覆盖并予买入评级_17页_1mb

绿城服务（2869.HK）总结

核心内容

绿城服务是中国领先的物业管理公司，专注于中至高端住宅物业，尤其在长三角地区表现突出。公司凭借其在高增长市场的定位和强劲的盈利能力，被分析师视为物业板块的首选。首次覆盖并给予“买入”评级，目标价为4.05港元，基于25倍的2017年市盈率（PER）。公司拥有超过20亿元人民币的净现金，具备较强的并购能力，未来增长潜力巨大。

主要观点

• 核心业务增长强劲：绿城服务的在管建筑面积持续增长，储备合同面积庞大，预计每年有25%的储备面积转化为有效在管面积，推动收入增长。2016年物业服务毛利为2.86亿元人民币，预计到2019年将增长至6亿元人民币。
• 增值服务推动利润提升：公司提供物业咨询和社区生活服务等增值服务，其中社区生活服务增长迅速，毛利率预计超过40%，有助于提升整体毛利率至20.0%。预计2016年社区生活服务毛利为2.11亿元人民币，2019年将增长至6.17亿元人民币。
• 长三角地区的战略优势：公司总部位于杭州，主要业务集中在经济活跃的东部地区，2016年超过71%的收入和合同面积来自长三角地区。公司可收取高于行业平均水平的管理费。
• 扩张计划明确：公司拥有充足的净现金，预计用于并购，特别是物业管理和增值服务相关企业。2016年通过IPO融资14.72亿港元，其中72.1亿港元用于收购，有助于公司进一步扩张。
• 行业龙头地位：公司具有良好的品牌声誉和财务状况，具备独立运营能力，客户集中度较低。其管理费高于行业平均水平，显示出较强的市场竞争力。

关键信息

财务预测（单位：百万人民币）

收入构成（单位：百万人民币）

毛利构成（单位：百万人民币）

财务状况

• 净现金：截至2016年底，公司净现金为21.82亿元人民币。
• 资产负债率：2016年公司总负债为15.77亿元人民币，总权益为17.19亿元人民币，资产负债率相对较低。
• 流动性：公司自由流通量占比为38.8%，显示出良好的流动性。

投资建议

• 买入评级：分析师给予“买入”评级，目标价为4.05港元，较当前收盘价3.40港元有19.1%的上涨空间。
• 增长预期：公司预计2016年至2019E年每股盈利的年均复合增长率为24.7%。
• 市场表现：公司是深港通资金青睐的对象，具有较高的市场认可度。

总结

绿城服务凭借其在长三角地区的强大市场定位、高增长的物业和增值服务、良好的财务状况及战略性的并购计划，显示出强劲的增长潜力。分析师认为公司是物业板块的首选，具备较高的投资价值，并给予“买入”评级。公司未来的增长将主要依赖于核心业务的自然增长和增值服务的扩张，同时其净现金储备为并购提供了充足的支持。