20170512-光大证券-绿城服务-02869.HK-大行业小龙头_高品质铸就核心竞争力_43页_3mb

绿城服务总结

核心内容

绿城服务是中国领先的高端住宅物业管理服务提供商，专注于物业服务、咨询服务及园区服务三大板块，致力于打造“幸福生活提供商”的品牌形象。公司凭借高品质服务、标准化体系、人才与科技投入，在行业内享有较高的客户满意度和品牌价值，同时通过内生增长和外延扩张策略实现业务的快速扩张。

主要观点

• 行业趋势：中国物管行业正处于市场化提速和集中度提升阶段，行业整合加速，高端住宅物业成为核心增长点。
• 业务结构：2016年，绿城服务三大业务板块收入占比分别为70.4%、16.6%和13.0%，其中物业服务为收入主要来源。
• 竞争优势：公司以高品质服务为核心竞争力，客户满意度长期排名行业第一，具备强大的品牌影响力和市场拓展能力。
• 增长模式：公司采用内生增长和外延扩张双轮驱动，通过收购、合作等方式扩大在管面积和业务版图。
• 财务表现：2016年公司营收37.2亿元，净利润2.85亿元，同比分别增长27.5%和44.3%；2017-19年预计EPS分别为0.14、0.19和0.25元人民币，目标价3.95港币，对应2017年25倍PE。
• 盈利模式：公司通过降本增效、智能化建设及多元化业务拓展提升盈利能力，毛利率稳步提升。

关键信息

物业服务

• 在管面积：2016年达1.05亿平米，近三年CAGR为24%，储备面积1.19亿平米，可支撑未来3-4年增长。
• 物业费与收缴率：物业费和收缴率连续多年提升，均高于行业水平，显示运营资产质量优异。
• 业务模式：包干制为主导，2016年占比97.6%；通过外包和科技手段降本增效。
• 收入预测：2017-19年收入分别为34.4亿、44.9亿和58.4亿元，增速分别为31.9%、30.1%和29.9%。
• 毛利率：2016年为10.9%，预计2017-19年分别为11.4%、11.5%和11.6%。

增值服务

• 增值业务模式：公司积极布局平台购物、文化教育、健康管理等新兴领域，推动多元化发展。
• APP平台：“幸福绿城”APP用户规模持续扩大，社区商业生态逐步成型，提升增值服务变现能力。
• 教育业务：依托自身资源，教育类业务有望在17-18年放量，成为新增长点。
• 咨询业务：公司为业内最早从事咨询业务的物业公司之一，通过“绿联盟”实现业务转型升级，2016年咨询服务收入6.18亿元，毛利率达35.5%。

园区服务

• 园区服务发展：从2007年智慧园区项目起步，2016年园区服务收入4.84亿元，同比增长74.8%。
• 业务模式：通过园区服务拓展，满足业主多元化需求，提升客户满意度与忠诚度，同时为物业费提价争取业主接受度。
• 毛利率：园区服务毛利率因技术投入和业务结构变化下降至43.5%，但仍是公司重要的收入来源。

投资评级与目标价

• 投资评级：首次覆盖，给予“买入”评级。
• 目标价：3.95港币，对应2017年25倍PE。
• 股价表现：当前价2.94港币，一年内涨幅为13.3%，相对市场表现略好。

风险提示

• 外延并购进程不及预期
• 区域市场竞争加剧
• 新业务拓展不及预期

增长催化因素

• 并购优质标的：通过收购和合作，快速提升市场份额。
• 增值业务发展超预期：如平台购物、文化教育等业务可能带来新的增长点。
• 在管规模提升：储备面积充足，可支撑未来3-4年高速成长。

业务拓展与区域布局

• 区域覆盖：截至2016年末，公司进入全国23个省份的99个城市，在管项目809个。
• 区域重点：华东地区为公司核心市场，占比达71.5%，公司亦积极拓展珠三角和环渤海地区。
• 合作与收购：公司倾向于与国企背景物业及地产公司合作，实现业务协同与资源整合。

未来展望

• 服务品质：持续提升服务品质，巩固品牌价值。
• 智能化建设：通过信息化手段提升运营效率，降低人力成本。
• 多元化发展：增值服务成为公司未来业绩增长的主要驱动力。
• 市场格局：随着房地产市场集中度提升，绿城服务凭借优质服务和品牌优势，在存量项目和非住宅项目拓展中具备领先优势。

财务与运营

• 财务状况：上市后财务状况显著改善，资产负债率、流动比率、经营性现金流等指标均有所提升。
• 成本控制：通过外包和智能化手段有效控制成本，毛利率稳定提升。
• 人才战略：公司注重员工培训与体系建设，提升整体运营效率。

行业地位

• 行业排名：2016年，绿城服务在满意度榜单排名1，综合实力榜单排名2，服务质量榜单排名2。
• 市场份额：2016年百强企业占有率28.4%，显示行业集中度提升趋势。

总结

绿城服务凭借高品质服务、标准化体系、科技投入及多元化发展策略，已成为中国高端住宅物业管理服务的领导者。公司通过内生增长与外延扩张相结合的方式，不断扩大在管面积与业务规模，同时推动增值服务成为未来增长引擎。尽管面临市场竞争加剧和新业务拓展的挑战，但其在服务品质和品牌价值上的优势使其具备较强的市场竞争力和增长潜力。