20211205-中国银河-房地产11月行业动态报告_销售同_环比均改善_一行两会释放积极信号_27页_1mb

报告摘要

房地产行业动态报告总结

核心内容

2021年11月，房地产行业销售数据出现改善，同比降幅收窄、环比转正，但城市间销售分化明显。其中，一、二、三线城市成交面积同比分别为-13.63%、-10.87%、-37.85%，环比分别为12.06%、25.35%、-1.13%。去化周期持续上行，处于四年内较高水平，十大城市存销比为18.24，环比增长81.85%，同比上升39.98%。

主要观点

销售改善与政策支持
- 11月销售数据改善，部分城市购房政策松动，预计12月市场销售将继续修复。
- 一行两会释放积极信号，强调改善型住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款和并购贷款，有助于提振市场整体需求。
土拍市场变化
- 第二轮土拍整体热度下降，平均溢价率为4.0%，较2020年和首批土拍下降。
- 国企在土拍中表现活跃，权益面积和金额占比提升，民企拿地收缩。
- 第三批土拍规则放松，部分城市下调保证金比例，竞拍门槛边际放松。
财务分析
- 2021年Q3房地产行业营收增长但利润下滑，呈现“增收不增利”现象。
- 行业去杠杆持续推进，净负债率和资产负债率有所下降，预收账款增长。
- 现金流方面，销售回款支撑较强，但投资和融资活动仍为净流出。
行业发展阶段
- 中国房地产行业进入成熟调整期，转向中速高质量发展阶段。
- 城镇化率增长放缓，城市化后半程带来房地产需求变化，存量市场逐渐成为主流。
- 多地出台“限跌令”并放宽预售条件，维稳意图明显。
- 土地出让收入划转税务部门，对土地财政依赖度有望降低。
物业管理行业前景
- 物业管理行业迎来“黄金时代”，政策推动行业规范发展，市场空间广阔。
- 物管企业上市进程或将放缓，头部企业通过并购扩大规模。

关键信息

销售数据
- 11月30城新房销售面积为1359.54万平方米，同比-20.08%，环比+14.19%。
- 成交套数为137801套，同比-15.48%，环比+18.69%。
土拍情况
- 第二批土拍平均溢价率4.0%，较2020年下降6.88个百分点，较首批下降11.27个百分点。
- 国企拿地权益面积和金额占比分别为74.08%、84.32%，较首批增长15.97%、25.40%。
- 第三批土拍规则放松，部分城市下调保证金比例。
财务表现
- 2021年Q3房地产行业总收入为19252.30亿元，同比增长23.14%。
- 归母净利润为817.97亿元，同比下降31.48%。
- 销售毛利率为20.60%，同比下降6.65个百分点；销售净利率为6.17%，同比下降3.96个百分点。
政策导向
- 一行两会强调“房住不炒”和“稳”字当头，支持改善型住房按揭和合理融资。
- 多地出台“限跌令”，规范市场秩序，鼓励项目加快上市。
- 土地出让收入划转税务部门，加强中央对土地财政的监管。
物业管理行业
- 物管政策推动行业规范发展，市场空间扩大，头部企业具备竞争优势。
- 头部物管企业如金科服务、旭辉永升服务、新大正、招商积余值得关注。

投资建议

住宅开发行业
建议关注优质住宅开发企业：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。
物业管理行业
建议关注优质物业管理公司：金科服务（9666.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新大正（002968）、招商积余（001914）。