20211205-国海证券-政策研究_一行两会重磅发声_房地产政策后续如何演绎__5页_363kb

房地产政策后续演绎分析总结

核心内容

2021年12月3日，恒大集团因流动性问题无法履行担保责任，引发市场广泛关注。随后，中国人民银行、证监会和银保监会（简称“一行两会”）相继发声，强调恒大事件为个案，房地产行业总体保持健康发展，政策将支持房企合理融资，促进市场平稳运行。

主要观点

1. 恒大事件对行业的影响

• 影响销售：期房预售制度引发购房者对烂尾的担忧，导致销售疲软，自8月以来市场观望情绪浓厚。
• 影响融资：金融机构风险偏好上升，对民营房企的发债成本和贷款额度有所收紧，加剧房企现金流压力。
• 影响开竣工与投资：房企为保障现金流，将更谨慎拿地和新开工，投资支出减少，同时上下游企业面临较大经营压力。
• 影响行业格局：民营房企信用风险上升，市场信任度下降，利好国企；购房者更倾向于选择国资房企。
• 影响行业规则：房企债务危机促使金融机构调整对行业的看法，授信趋于保守，预售制度面临挑战。

2. 政策应对与未来方向

• 支持合理融资：政策强调支持房企正常融资，特别是首套房和改善性住房按揭，合理发放开发贷和并购贷。
• 项目层面保交楼：重点保障项目交付，规范监管账户资金提取，确保农民工工资发放。
• 政府干预与市场化处理：政府将通过市场化、法制化方式疏导风险，避免危机扩大，强调干预时机的重要性。

3. 房企应对策略

• 出售项目：通过转让项目股权和非核心资产，快速回笼资金，如恒大出售盛京银行股权、恒大汽车配股等。
• 降价促销：以利润换现金流，如华夏幸福、泰禾等房企转让部分项目公司股权。
• 出售资产：必要时转让核心资产股权，引入战略投资者，恢复现金流。

关键信息

• 恒大事件是房地产行业债务风险的集中爆发，但被定义为个案。
• 一行两会明确表态，不认为恒大事件将影响行业整体融资功能和市场稳定。
• 政策导向聚焦于“保交楼”和“合理融资”，强调区分房企与项目。
• 民营房企面临更大挑战，而国资房企地位相对稳固。
• 风险提示包括：民营房企信贷风险、政策不及预期、经济下行超预期等。

风险提示

• 民营房企信贷风险加剧；
• 行业政策可能未达预期；
• 经济下行压力可能超预期。

投资建议

• 行业投资评级：推荐（行业向好）、中性（行业稳定）、回避（行业下行）；
• 股票投资评级：买入（涨幅20%以上）、增持（涨幅10%-20%）、中性（-10%~10%）、卖出（跌幅10%以上）。

其他说明

• 本报告由国海证券政策研究小组发布，分析师夏磊具有证券投资咨询执业资格。
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