20220509-东吴证券-房地产行业跟踪周报_多个三四线城市公积金放松_一行两会释放信贷积极信号_17页_1010kb

房地产行业跟踪周报总结

核心内容

本报告分析了2022年5月房地产行业的情况，包括市场表现、基本面数据、政策动态、公司公告及投资建议。整体来看，房地产行业仍面临较大压力，但政策放松信号增强，市场有回暖迹象。

主要观点

• 政策放松趋势明显：中央及地方持续释放房地产放松信号，包括降低首付比例、优化贷款政策、鼓励购房需求等。特别是多个三四线城市公积金政策有所放松，有助于改善购房者的负担。
• 市场表现不佳：房地产板块（SW）本周下跌3.68%，明显跑输沪深300（-3.31%）和万得全A（-1.80%）。
• 市场数据疲软：新房和二手房成交面积及套数均大幅下滑，库存去化周期持续上升，尤其三四线城市压力较大。
• 融资环境改善预期：中央政策支持下，房地产融资环境有望改善，金融机构对房企的支持性政策或将加快出台。
• 行业机会大于个股：整体行业机会大于个股，建议关注头部房企及物业管理、房地产经纪行业。

关键信息

本周市场表现

• 房地产板块：涨跌幅 $-3.68%$
• 沪深300：涨跌幅 $-3.31%$
• 万得全A：涨跌幅 $-1.80%$
• 超额收益：房地产板块相对沪深300为 $-0.37%$，相对万得全A为 $-1.88%$

房地产基本面与高频数据

• 新房市场：
  • 本周60城新房成交面积168.9万平，环比 $-53.1%$，同比 $-69.3%$
  • 2022年累计销售6414.8万平，同比 $-47.9%$
  • 2022年4月累计成交1322.4万平，同比 $-58.6%$
• 二手房市场：
  • 本周20城二手房成交面积47.9万平，环比 $-67.6%$，同比 $-31.0%$
  • 2022年累计成交1835.4万平，同比 $-43.5%$
  • 2022年4月累计成交507.3万平，同比 $-47.2%$
• 库存与去化周期：
  • 16城新房累计库存10169万平，环比 $-0.5%$，同比 $+4.4%$
  • 16城新房去化周期为16.5个月，环比上升0.2个月，同比上升7.7个月
  • 一线、二线、三四线城市去化周期分别为15.6、16.0、29.8个月，环比分别变动 $+0.3$、$+0.1$、$+1.2$ 个月

土地市场情况

• 土地供应：
  • 本周百城供应土地数量11宗，环比 $-98.0%$，同比 $-97.2%$
  • 供应土地建筑面积60.3万平方米，环比 $-98.4%$，同比 $-97.6%$
  • 本年累计供应土地数量8486宗，同比 $-31.4%$
  • 本年累计供应土地建筑面积54853万方，同比 $-31.5%$
• 土地成交：
  • 本周百城土地成交建筑面积19.0万方，环比 $-99.0%$，同比 $-99.4%$
  • 成交楼面价423元/平，环比 $-87.9%$，同比 $-92.5%$
  • 本周土地均底价成交，累计成交楼面价为1690元/平，同比 $-31.4%$
  • 累计成交土地溢价率为3.62%，同比-14.3%

融资情况

• 信用债发行：
  • 本周房地产企业发行信用债4支，合计44.5亿元，环比 $-79.8%$，同比 $-29.4%$
  • 2022年至今房地产企业发行信用债185支，合计1614.6亿元，同比 $-38.9%$
  • 2022年4月房地产企业发行信用债46支，合计453.7亿元
• 信托发行：
  • 2022年房地产类集合信托发行275个，金额合计150.9亿元，同比 $-78.0%$
  • 2022年4月房地产类集合信托发行64个，金额合计35.4亿元
• REITs：
  • 本周无公募REITs发行
  • 2022年累计发行一单，华夏中国交建REIT发售总规模93.99亿元

行业和公司动态

地方政策

• 广东省：
  • 东莞：落户即可购房，降低社保要求，取消社保限制
  • 中山：岐江新城不纳入限购范围
• 其他三四线城市：
  • 梅州：降低二套房公积金贷款首付比例至20%
  • 嘉兴：首套房公积金贷款额度上调至40万元（单人）及80万元（双人及以上）
  • 乐山：公积金贷款实行“只认贷不认房”，最高贷款额度为50万元
  • 马鞍山：公积金贷款额度调整，夫妻双方最高可贷60万元，单方最高可贷45万元
  • 镇江：降低公积金贷款首付比例，二次申请比例降至40%
  • 赣州、黄石、岳阳、株洲：调整房贷利率及契税补贴政策

公司公告

• 金融街：发布2021年度信用评级报告，维持AAA信用评级
• 上海临港：全资子公司参与投资国策绿色科技制造私募投资基金
• 大名城：首次回购A股股份，回购328.88万股，支付1090万元
• 滨江集团：发布2021年度信用评级报告，维持AAA信用评级
• 万科A：发布2022年4月销售简报，合同销售金额308.4亿元
• 华侨城A：前海人寿减持公司股份4869.67万股，减持均价7.83元/股
• 阳光城：拟出售永康项目公司股权，交易对价不超过57亿元
• 荣盛发展：控股股东一致行动人增持公司股份60万股，增持金额285.83万元
• 中南建设：1-4月新承接项目预计合同总金额13亿元，同比减少86.8%

投资建议

• 房地产开发：建议关注保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团
• 物业管理：建议关注新大正、招商积余、南都物业
• 房地产经纪行业：建议关注我爱我家

风险提示

• 房地产调控政策放宽不及预期
• 房地产税试点征收范围、力度超预期
• 行业下行持续，销售不及预期
• 行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期
• 疫情反复、发展超预期