房地产行业11月行业动态报告：销售同、环比均改善，一行两会释放积极信号-20211205-银河证券-27页_1mb

房地产行业动态报告总结（2021年11月）

核心内容

1. 销售情况

• 11月销售数据：30城新房销售面积同比增速为-20.08%，环比增速为14.19%。成交套数同比-15.48%，环比+18.69%。
• 城市分化：一线、二线销售环比由负转正，三线销售仍承压，去化周期处于四年内较高水平（十大城市存销比为18.24，环比上升81.85%）。
• 未来展望：随着房贷合理投放和部分城市政策松动，12月销售有望继续修复，但受行业风险未出清及房地产税试点细则未出台等因素影响，修复速度较慢。

2. 土地市场动态

• 二轮土拍落幕：22个重点城市第二批土拍平均溢价率4.0%，较2020年下降6.88pct，较首批下降11.27pct，整体热度下降。
• 国企主导：国企拿地权益面积和金额占比分别为74.08%、84.32%，较首批增长15.97pct和25.40pct，民企拿地收缩。
• 第三批土拍放松：部分城市下调保证金比例，增加“摇号”机制，竞拍门槛边际放松。

3. 财务分析

• 利润表：Q3房地产行业营收同比增长23.14%，归母净利润同比下降31.48%，毛利率同比-6.65pct，净利率同比-3.96pct，但盈利拐点有望到来。
• 资产负债表：Q3预收账款同比增长7.61%，净负债率124.92%，资产负债率79.04%，行业杠杆水平逐步下降。
• 现金流量表：销售商品、提供劳务收到的现金同比增长17.37%，但现金净流出2521.94亿元，融资环境趋紧。

主要观点

• 房地产行业已进入成熟调整期，将转向中速高质量发展阶段。
• 人口增速放缓、老龄化加剧及三胎政策放开，将对房地产需求产生长期影响。
• 城镇化率进入后半程，市场重心转向存量房交易，物业行业迎来“黄金时代”。
• 政策层面“两维护”（维护房地产市场健康发展、维护住房消费者合法权益）仍是主线，房企融资环境逐步改善。
• 物业管理行业规范发展，科技赋能与品牌力成为提升估值的关键。

关键信息

• 政策支持：一行两会释放积极信号，支持改善型住房信贷，合理发放房地产开发贷款和并购贷款。
• 土拍规则调整：第三批土拍规则有所放松，部分城市下调保证金比例，国企主导拿地。
• 企业分化：房企“国增民减”趋势明显，头部企业通过多元化布局提升估值。
• 估值修复：房地产板块PE和PB处于历史底部区域，修复空间较大，政策对估值影响大于业绩。
• 物业管理前景：行业进入规范发展和科技赋能阶段，预计2030年市场规模达2.5万亿。

投资建议

住宅开发

• 关注优质龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。

物业管理

• 关注优质物业管理公司：金科服务（9666.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新大正（002968）、招商积余（001914）。

风险提示

• 风险事件发酵超预期
• 疫情发展不确定性
• 融资环境改善不及预期

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行业展望

• 房地产行业将告别暴涨时代，进入平稳健康发展期。
• 政策逐步修正和改善，房地产税试点细则及“限跌令”出台，房地产市场趋于稳定。
• 物业管理行业迎来规范发展和科技赋能，市场空间广阔，行业格局优化。

总结

2021年11月，房地产行业销售情况有所改善，但城市间分化明显。去化周期上行，行业整体仍处基本面底部区域。土拍政策调整，国企主导拿地，民企收缩。政策层面释放积极信号，支持改善型住房信贷及合理融资，为市场托底。房地产税试点细则尚未出台，影响行业修复速度。物业管理行业迎来“黄金时代”，市场空间广阔，政策与基本面共振。建议关注住宅开发和物业管理行业龙头股，把握行业转型与政策红利带来的投资机会。