20210303-克而瑞证券-_B_评级房企系列之房地产市场_B_评级房企2月销售增速亮眼_三四线城市供应量修复_16页_1mb

2021年2月“B”评级房企销售与土地市场分析总结

核心内容

2021年1-2月，“B”评级及样本房企销售表现强劲，多数房企实现销售翻倍增长，主要受益于2020年同期疫情冲击下的低基数效应。德信中国和大发地产的销售增速更是超过300%。尽管三道红线政策仍对房企拿地行为形成约束，但仍有部分房企积极补货，如宝龙地产、阳光城、中骏集团控股、中梁控股、德信中国等，其中中南置地表现尤为突出。

主要观点

• 销售增长显著：
  “B”评级及样本房企2021年1-2月权益口径销售额同比增速均值为145.2%（除恒大），9成房企实现销售翻倍。
  全国样本城市商品房成交面积同比增速为108.7%，商品住宅成交面积同比增速为127.6%，均显著回升。

• 库存去化周期稳定：
  2020年12月住宅在建未售库存去化周期为19.2个月，处于历史平均水平，表明市场库存压力有所缓解。

• 土地市场分化明显：

  • 一线城市：
    土地供应累计同比小幅回升至-35.4%，成交累计同比大幅增长至97.2%，供求比降至0.25，显示需求旺盛。土地溢价率回升至19.0%，但成交楼板价累计同比小幅回落至26.2%。
  • 二线城市：
    供应和成交累计同比均有所回升，分别为-1.3%和-2.7%，供求比为1.02，市场趋于平衡。土地溢价率回升至24.0%，成交楼板价累计同比上升至31.4%。
  • 强三四线城市：
    供应累计同比大幅增长至35.6%，成交累计同比小幅回落至18.8%，供求比为1.19，供大于求。土地溢价率回升至26.0%，成交楼板价累计同比上升至30.3%。
  • 弱三四线城市：
    供应累计同比小幅增长至19.6%，成交累计同比小幅回落至-7.8%，供求比为1.27，供大于求。土地溢价率回升至28.0%，成交楼板价累计同比小幅回落至16.9%。

关键信息

• 数据来源：克而瑞研究中心、CRIC系统，覆盖全国358个城市。
• 样本城市：
  • 商品房样本城市共40个，包括北京、上海、广州、深圳等。
  • 商品住宅样本城市共30个，如北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等。
• 土地市场动态：
  • 一线城市土地市场供需关系改善，需求热度不减。
  • 三四线城市供应量修复，市场整体有所回暖，但成交仍偏弱。
• 拿地策略：
  在三道红线调控下，多数房企保持谨慎拿地，但部分企业如宝龙地产、中南置地等积极补货。

风险提示

• 政策风险：
  可能出现更严格的房地产调控政策，如限购、限贷、限售等，增加销售压力。
  棚改政策变化可能对三四线城市销售造成影响。
• 融资风险：
  融资政策收紧（如银行贷款审核、海外发债限制）可能导致房企资金链紧张。
  居民加杠杆可能增加购房成本，影响销售速度。
• 信用风险：
  房企债务违约可能影响市场对其风险的评估。
• 销售业绩未完成风险：
  市场波动可能影响房企完成年度销售目标。
• 数据风险：
  数据来源可能存在延迟或不完整，影响分析结果。

数据说明

• 本报告基于克而瑞研究中心和CRIC系统数据，对房企销售及土地市场进行分析。
• 数据覆盖范围广泛，包括一线、二线、强三四线及弱三四线城市。

图表目录

• 图1：2月样本城市商品房成交面积累计同比108.7%
• 图2：2月样本城市商品住宅成交面积累计同比127.6%
• 图3：住宅在建未售库存去化周期处于历史平均水平
• 图4：样本358城住宅类土地供应累计同比14.5%
• 图5：样本358城住宅类土地成交累计同比-8.3%
• 图6：一线供应累计同比-35.4%，成交累计同比97.2%
• 图7：一线土地移动平均供求比下降至0.63
• 图8：一线住宅类土地溢价率回升至19.0%，成交楼板价累计同比-26.2%
• 图9：二线供应累计同比-1.3%，成交累计同比-2.7%
• 图10：二线土地移动平均供求比回落至0.71
• 图11：二线住宅类土地溢价率回升至24.0%，成交楼板价累计同比31.4%
• 图12：强三四线供应累计同比35.6%，成交累计同比-18.8%
• 图13：强三四线土地移动平均供求比回落至0.83
• 图14：强三四线溢价率回升至26.0%，成交楼板价累计同比30.3%
• 图15：弱三四线供应累计同比19.6%，成交累计同比-7.8%
• 图16：弱三四线土地移动平均供求比回落至0.91
• 图17：弱三四线成交溢价率上升至28.0%，成交楼板价累计同比-16.9%

评级指南

• 推荐（维持）：行业基本面向好，预计行业指数将跑赢基准指数10%以上。
• 中性：行业基本面稳定，指数将跟随基准指数，波动在-10%至10%之间。
• 回避：行业基本面向淡，预计指数将跑输基准指数10%以上。

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