20140611-广发证券-土地_市场月报-三四线城市下滑显著_房企拿地十分审慎_21页_2mb

土地市场月报（2014年5月）总结

核心内容

2014年5月，中国土地市场整体增速放缓，住宅用地市场景气度继续下降。300城市土地成交建筑面积合计7.2亿平米（累计同比-15%），土地出让金合计9962亿元（累计同比+6%）。其中，住宅用地成交建筑面积3.55亿平米（累计同比-9%），出让金6820亿元（累计同比+13%）。单月来看，住宅用地推出规划建筑面积8171万平米，成交规划建筑面积4147万平米，成交土地出让金813亿元，楼面均价1962元/平米，平均溢价率约9%，较4月下降10个百分点。

主要观点

• 土地市场整体放缓：300城市土地成交建筑面积和出让金同比增速均低于预期，整体市场热度有所下降。
• 一线城市宅地供给回落：一线城市宅地供给连续6个月负增长，5月无宅地入市，整体成交降温，房企拿地谨慎。
• 二线城市商住用地供给上升，宅地成交回落：二线城市商住用地供给环比上升，但宅地成交下降，内部城市分化明显。
• 三四线城市供需双降：三四线城市土地供给和成交面积均同比大幅下降，楼面价在千元水平震荡。
• 房企拿地策略谨慎：一线房企主要布局于二线省会城市，二线房企拿地金额环比大幅下降，反映市场观望情绪浓厚。

关键信息

一线城市

• 5月宅地供给回落，合计推出140万平米（同比-48%），成交101万平米（同比-14%），出让金77亿元，平均溢价率16%。
• 商办用地供给118万平米（同比-51%），成交162万平米（同比-9%），出让金180亿元，平均溢价率29%。
• 工业用地供给56万平米（同比-80%），成交51万平米（同比-87%），出让金5亿元，平均溢价率0%。
• 北京5月宅地市场出现“零成交”，深圳虽无宅地成交，但商办用地市场活跃。

二线城市

• 5月合计推出4486万平米（同比-20%），成交3243万平米（同比-35%），出让金635亿元，平均溢价率12%。
• 重庆、上海、西安等城市供需活跃，而南昌、宁波、无锡等城市宅地成交面积低于20万平米，分化趋势持续。
• 住宅用地成交面积1420万平米（同比-40%），出让金463亿元，溢价率5%。
• 商办用地成交面积515万平米（同比-45%），出让金130亿元，溢价率14%。
• 工业用地成交面积1250万平米（同比-22%），出让金36亿元，溢价率1%。

三四线城市

• 5月合计推出12496万平米（同比-21%），成交7111万平米（同比-40%），出让金423亿元，平均楼面价595元/平米。
• 住宅用地成交面积2625万平米（同比-50%），楼面价1044元/平米，价格稳定，成交量下降。
• 商办用地成交面积1479万平米（同比-37%），工业用地成交面积2900万平米（同比-30%）。

房企投资情况

• 一线房企获取土地总建面约193万平米，地价款约63亿元，环比微降1%。
• 一线房企投资集中在二线省会城市，因一线地价高企。
• 二线房企获取土地总建面约145万平米，地价款约13亿元，环比大降88%，主要因4月基数高及房企谨慎态度。

风险提示

• 一线城市和二线重点城市地价仍相对较高，可能影响房企利润率。

行业评级

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。

相关研究

土地新闻与地王列表

• 5月29日：住建部提出将土地财政收入纳入土地基金，预算内管理。
• 5月26日：新华社指出脱离实际需求的开发模式应终止。
• 5月21日：国土部完成保障性安居工程用地审批。
• 5月20日：工业地产尤其是物流仓储成为投资热点。
• 5月19日：房地产税列入经济体制改革重点。
• 5月15日：四川启动农村土地确权登记颁证。
• 5月13日：统计局数据显示房屋新开工和销售面积均下降。
• 5月12日：35个城市新建住宅库存创五年新高，地方救市压力大。
• 5月12日：国土部暂停发布全国住房用地供应计划，地方自行公布。
• 5月11日：沈阳五幅地块中四幅流拍，仅一宗接近底价成交。
• 5月9日：养老土地政策鼓励租赁方式供地，房地产税政策明确。
• 5月7日：常州计划停建安置房，鼓励商品房销售。
• 5月6日：国开行支持中西部棚户区改造项目。
• 5月5日：五一假期54城市新房成交下降。

地王列表（TOP10）

附录

• 分析师信息：

  • 乐加栋：复旦大学经济学硕士，5年房地产研究经验。
  • 金山：复旦大学经济学硕士，研究助理。
  • 郭镇：清华大学工学硕士，2年房地产研究经验。

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