房地产行业1~2月数据分析：三四线销售火爆，房企资金充裕对市场保持谨慎-20180315-山西证券-23页-1mb

房地产行业2018年1-2月分析总结

核心内容概述

2018年1-2月，中国房地产市场呈现销售回暖、价格结构性上涨、投资增速反弹但市场仍偏低迷、融资压力下降的特征。整体市场保持中性评级，分析师对后市持谨慎态度。

主要观点

销售情况

• 全国销售：商品房和住宅销售面积及金额均实现同比增长，其中商品房销售面积增速高于住宅，但销售金额增速低于住宅，显示住宅价格涨幅更大。
• 三四线城市表现突出：30个大中城市商品房销售面积同比下降12.23%，与全国数据形成鲜明对比，表明三四线城市销售持续火爆。
• TOP10房企销售：TOP10房企销售面积和金额分别同比增长21.77%和20.76%，销售占比达70.24%和86.68%，表现优于全国平均水平。
• 库存压力缓解：全国商品房待售面积降至2014年中水平，商品住宅待售面积降至2013年底水平，多数城市已无去库存压力。

价格走势

• 全国商品房均价：1-2月累计销售均价8511元/平方米，同比上涨10.7%，创2016年11月以来最大涨幅。
• 全国住宅均价：1-2月累计销售均价8292元/平方米，同比上涨13.08%，创2016年6月以来最大涨幅。
• 高端住房销售占比上升：因去库存压力下降和房价涨幅趋缓，高端住房销售占比提升，推动均价上涨。
• TOP10房企均价：2月份TOP10房企销售均价同比下降0.83%，环比下降1.31%，显示价格调整趋势。

投资情况

• 投资增速反弹：房地产和住宅投资增速止跌回升，明显高于新开工和竣工增速，主要受建筑材料价格上涨影响。
• 新开工与竣工：全国商品房和住宅新开工面积保持增长，但竣工面积同比下降，显示市场仍偏低迷。
• 在施面积：商品房和住宅在施面积同比增长1.5%和1.8%，增速较2017年全年有所放缓。
• 土地市场：全国土地购置面积同比下降1.2%，土地成交价款与上年同期持平，房企对市场态度谨慎；100城市住宅类土地成交面积同比下降8.33%，但成交楼面均价同比上涨26.49%。

融资情况

• 融资总额：1-2月全国房地产企业筹资总额达2.4万亿元，同比增长4.8%，增速继续下降。
• 国内贷款：房企国内贷款同比仅增长0.3%，显示房企资金充裕，对市场谨慎。
• 自筹资金：自筹资金同比增长7.2%，表明房企自有资金较为充足。
• 定金及预收款：定金及预收款单月达6976亿元，为近五年最高值，显示市场资金回笼良好。
• 个人按揭贷款：按揭贷款同比继续下降，显示银行对住房贷款政策趋严，房企贷款需求下降。

关键信息汇总

融资与资金状况

• 资金状况：房企总投资规模与融资规模之比为45.15%，显示企业无资金压力。
• 融资结构：房企对银行贷款需求下降，自筹能力增强，表明市场信心不足。

投资评级说明

• 股票投资评级：

  • 买入：相对强于市场表现20%以上
  • 增持：相对强于市场表现5%~20%
  • 中性：相对市场表现在-5%~+5%之间波动
  • 减持：相对弱于市场表现5%以下

• 行业投资评级：

  • 看好：行业超越市场整体表现
  • 中性：行业与整体市场表现基本持平
  • 看淡：行业弱于整体市场表现

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