房地产行业土地市场月报：2月一二线土地成交上行而三四线继续负增长反映需求差异，三四线绝对库存上行明显-20200325-招商证券-59页_7mb

2月土地市场分析总结

核心内容概览

2022年2月，全国287城土地市场呈现明显的区域分化趋势。一二线城市土地成交面积和价格有所回升，而三四线城市则继续低迷。整体来看，土地市场供需关系有所改善，但不同城市层级之间存在显著差异。

土地供应与成交情况

土地供应

• 全国287城：土地推出建面同比减少12.93%，其中住宅用地、商服用地和工业用地同比分别减少4.3%、8.5%和20.6%。
• 结构分化：一二线重点40城土地供应同比增加12.29%，三四线247城同比减少23.26%，反映一二线土地供给回暖。

土地成交

• 全国287城：土地成交建面同比增加0.70%，其中一二线重点40城同比增加1.72%，三四线247城同比减少0.20%。
• 供需关系：全国287城供销比降至1.21，整体供大于需，但供需差有所收窄。

土地价格与溢价率

土地楼面均价

• 全国287城：供应楼面均价2186元/平米，同比下降0.66%；成交楼面均价2344元/平米，同比下降18.17%。
• 一二线重点40城：供应楼面均价3781元/平米，同比下降17.36%；成交楼面均价4459元/平米，同比下降13.77%。
• 三四线247城：供应楼面均价1231元/平米，同比下降1.61%；成交楼面均价1280元/平米，同比下降26.49%。

土地溢价率

• 全国287城：土地成交溢价率9.12%，同比下降3.58%。
• 一二线重点40城：溢价率9.61%，同比上升0.07%。
• 三四线247城：溢价率8.88%，同比下降5.36%。

土地出让金情况

• 全国287城：土地出让金总额2432亿元，同比增加15.4%。
• 一二线重点40城：出让金1550亿元，同比增加14.2%。
• 三四线247城：出让金881亿元，同比增加17.5%。

住宅用地分析

• 全国287城：住宅用地推出建面同比减少4.29%，成交建面同比减少13.90%，供销比1.44，基本持平。
• 一二线重点40城：住宅用地推出建面同比增加21.09%，成交建面同比增加1.72%，供销比1.35，供需差扩大。
• 三四线247城：住宅用地推出建面同比减少16.27%，成交建面同比减少8.49%，供销比1.14，供需差收窄。
• 住宅用地楼面均价：全国287城推出均价4399.64元/平米，同比上升17.85%；成交均价5784.34元/平米，同比上升13.09%。
• 住宅用地溢价率：全国287城溢价率10.16%，同比下降0.63%；一二线重点40城溢价率7.75%，同比下降1.62%；三四线247城溢价率11.54%，同比下降0.10%。

商业用地分析

• 全国287城：商业用地推出建面同比减少8.54%，成交建面同比增加17.18%，供销比1.56，供需差收窄。
• 一二线重点40城：商业用地推出建面同比增加96.35%，成交建面同比增加26.07%，供销比1.96，供需差扩大。
• 三四线247城：商业用地推出建面同比减少25.30%，成交建面同比增加13.62%，供销比1.02，供需差收窄。
• 商业用地楼面均价：全国287城推出均价1820.31元/平米，同比下降24.17%；成交均价2638.57元/平米，同比下降9.99%。
• 商业用地溢价率：全国287城溢价率3.37%，同比下降19.94%；一二线重点40城溢价率1.08%，同比下降2.17%；三四线247城溢价率4.52%，同比下降28.27%。

工业用地分析

• 全国287城：工业用地推出建面同比减少20.58%，成交建面同比增加17.18%，供销比1.02，供需差收窄。
• 一二线重点40城：工业用地推出建面同比增加21.09%，成交建面同比增加1.72%，供销比1.35，供需差扩大。
• 三四线247城：工业用地推出建面同比减少23.26%，成交建面同比减少0.20%，供销比1.14，供需差收窄。
• 工业用地楼面均价：全国287城推出均价393.27元/平米，同比上升52.94%；成交均价262.16元/平米，同比下降0.46%。
• 工业用地溢价率：全国287城溢价率2.78%，同比上升1.06%；一二线重点40城溢价率0.58%，同比上升0.45%；三四线247城溢价率3.75%，同比上升1.47%。

风险提示

• 短期龙头销售回落幅度大幅超越市场预期。
• 三四线销售回调超预期。
• 疫情防控效果不及预期。
• 政策因城施策边际改善不及预期。

总结

2月土地市场整体呈现回暖迹象，但城市层级间差异显著。一二线城市土地成交活跃，溢价率上升，而三四线城市则继续低迷。住宅用地在一二线城市更受青睐，商业用地与工业用地则表现出不同趋势。整体土地出让金同比上升，反映市场对土地的需求有所恢复，但需关注三四线城市销售和政策变化带来的潜在风险。