同策房产咨询--全国市场月报-全国土地市场交易1季度报-4月刊-20190415_33页_1mb

2019年1季度全国土地市场监测报告总结

报告核心内容

2019年1季度全国土地市场整体呈现成交量、成交价及溢价率同比下滑的趋势。但部分核心城市如福州、苏州等因政策利好和市场回暖，土地市场表现较为活跃。房企在市场下行周期中逐渐回归二线城市，以规避风险并寻求增长机会。

全国土地市场总体情况

季度数据

• 全国土地总体成交情况：
  • 全国300个城市土地出让金、平均楼面价和溢价率同比均有所下滑。
  • 长三角及珠三角核心城市如福州、苏州等地土地成交放量，溢价率走高。
  • 一线城市土地供应有限，拿地门槛高，但成交均价和成交量有所上涨。
  • 二线城市在政策调整后，市场逐步回暖，部分热点城市出现高溢价成交。
  • 三四线城市面临去库存压力，成交量和楼面价同比大幅下降。

月度数据

• 3月份土地市场表现：
  • 成交体量较2月有所回升，但与去年同期相比仍下降近四成。
  • 三四线城市成交量下降明显，但部分二线城市因优质地块集中供应，溢价率创历史新高。
  • 商办市场整体低迷，一线城市商办溢价率仍为0，三四线城市商办溢价率有所波动。

各线城市土地成交情况

一线城市

• 住宅用地：
  • 1季度共成交60幅地块，面积667万平米，同比上升12.8%，均价上升16.9%。
  • 上海成交幅数及面积最多，北京成交金额最高，广州因大湾区规划回暖。
• 商办用地：
  • 1季度共成交14幅地块，面积104万平米，均价环比下降15%，同比上涨36%。
  • 北京无商办用地成交，上海商办溢价率最高（23.05%）。

二线城市

• 住宅用地：
  • 1季度共成交899幅地块，面积10086万平米，楼面价上涨至4391元/平米。
  • 3月溢价率创近一年新高，主要得益于合肥、昆明、厦门、西安等地的高溢价地块。
• 商办用地：
  • 1季度共成交344幅地块，面积1954万平米，流拍21宗，其中西安和昆明各流拍4宗。
  • 3月成交量价齐升，楼面均价2338元/平米，环比上涨41%。

三四线城市

• 住宅用地：
  • 1季度共成交3817幅地块，面积23500万平米，楼面价1432元/平米。
  • 三四线城市成交规模占比环比同比均减少6%，部分城市如自贡、襄阳、东营楼面价超过8000元/平米。
• 商办用地：
  • 1季度共成交1999幅地块，面积6441万平米，楼面价949元/平米。
  • 3月商办成交面积持续低迷，楼面均价波动较大，但整体平稳。

土地溢价率走势

住宅用地

• 季度数据：
  • 一线、二线、三线城市溢价率基本趋同，均在10%左右。
  • 一二线城市溢价率自2016年高点后大幅下降，但2019年1季度有所回升。
• 月度数据：
  • 3月溢价率分化明显，二线城市溢价率创近一年新高，个别地块楼面价刷新区域记录。
  • 三四线城市溢价率也上涨至历史高位，市场热度回升。

商办用地

• 季度数据：
  • 一线商办溢价率11%，创近一年历史新高。
  • 二线商办溢价率5.66%，三线商办溢价率8.92%，环比下滑36个百分点。
• 月度数据：
  • 3月二线城市商办溢价率环比上升，但一线城市商办溢价率仍为0。
  • 三四线城市溢价率有所波动，洛阳市溢价率最高（61%），菏泽市次之（50%）。

全国土地成交排行榜

成交总价TOP10

• TOP1：福州市商住用地，成交总价76.4亿元，楼面价12208元/平米，溢价率13.3%，竞得方为万科。
• TOP2：广州市商住用地，成交总价66.78亿元，楼面价10043元/平米，溢价率0%，竞得方为星河控股集团。
• TOP3：北京市居住用地，成交总价66.6亿元，楼面价23765元/平米，溢价率2.46%，竞得方为中国平安保险(集团)、万科。
• TOP4：上海市商办用地，成交总价58.02亿元，楼面价65216元/平米，溢价率23.05%，竞得方为华润置地、上海泓喆等。
• TOP5：南京市居住用地，成交总价53.2亿元，楼面价22628元/平米，溢价率28.81%，竞得方为四川新希望。
• TOP6：北京市居住用地，成交总价49.53亿元，楼面价42567元/平米，溢价率0%，竞得方为新城、首创。
• TOP7：北京市居住用地，成交总价44.4亿元，楼面价25081元/平米，溢价率21.64%，竞得方为中国海外发展有限公司。
• TOP8：北京市居住用地，成交总价43亿元，楼面价23354元/平米，溢价率6.17%，竞得方为万科。
• TOP9：平顶山市住宅用地，溢价率高达839%，竞得方为河南聚诚集团实业有限公司。
• TOP10：平顶山市住宅用地，溢价率813%，竞得方为汝州市鑫合盛置业有限公司。

成交楼面价TOP10

• TOP1：郑州市商业用地，楼面价184291元/平米，溢价率145.27%，竞得方为河南中博。
• TOP2：杭州市商业/办公用地，楼面价123372元/平米，溢价率393.43%，竞得方为杭州余杭交通经营有限公司。
• TOP3：杭州市商办用地，楼面价27329元/平米，溢价率71.52%，竞得方为红狮控股。
• TOP4：上海市商办用地，楼面价65216元/平米，溢价率23.05%，竞得方为华润置地、上海泓喆等。
• TOP5：阜阳市公用设施用地，楼面价151603元/平米，溢价率1%，竞得方为阜阳投资发展集团有限公司。
• TOP6：广州市商办用地，楼面价4530元/平米，溢价率0%，竞得方为新鸿基地产。
• TOP7：成都市商办用地，楼面价12300元/平米，溢价率36.93%，竞得方为时代中国。
• TOP8：南京市商办用地，楼面价5950元/平米，溢价率15.85%，竞得方为金轮国际创丰有限公司。
• TOP9：玉林市商办用地，楼面价1342元/平米，溢价率27.89%，竞得方为玉林市玉东建设投资集团有限公司。
• TOP10：深圳市商办用地，楼面价11854元/平米，溢价率0%，竞得方为深圳华侨城。

住宅用地溢价率TOP10

• TOP1：平顶山市住宅用地，溢价率839%，竞得方为河南聚诚集团实业有限公司。
• TOP2：平顶山市住宅用地，溢价率813%，竞得方为汝州市鑫合盛置业有限公司。
• TOP3：平顶山市住宅用地，溢价率803%，竞得方为汝州市鑫合盛置业有限公司。
• TOP4：赣州市住宅用地，溢价率711.38%，竞得方为黄远涛。
• TOP5：宿州市住宅用地，溢价率604.97%，竞得方为安徽山楼城市建设开发有限公司。
• TOP6：驻马店市住宅用地，溢价率579.84%，竞得方为河南豫冠置业有限公司。
• TOP7：潍坊市住宅用地，溢价率516.2%，竞得方为诸城金房置业有限公司。
• TOP8：遂宁市住宅用地，溢价率493.27%，竞得方为四川省射洪虹桥房地产集团有限公司、税清和。
• TOP9：平顶山市住宅用地，溢价率483.33%，竞得方为汝州建海置业有限公司。
• TOP10：安康市住宅用地，溢价率631.2%，竞得方为岚皋县城镇建设投资开发有限责任公司。

全国商办用地成交总价TOP10

• TOP1：上海市商办用地，成交总价58.02亿元，楼面价65216元/平米，溢价率23.05%，竞得方为华润置地、上海泓喆等。
• TOP2：深圳市商办用地，成交总价23.34亿元，楼面价11854元/平米，溢价率0%，竞得方为深圳华侨城。
• TOP3：徐州市商办用地，成交总价16.01亿元，楼面价1923元/平米，溢价率73.04%，竞得方为美的地产。
• TOP4：成都市商办用地，成交总价15.54亿元，楼面价12300元/平米，溢价率36.93%，竞得方为时代中国。
• TOP5：杭州市商办用地，成交总价14.39亿元，楼面价27329元/平米，溢价率71.52%，竞得方为红狮控股。
• TOP6：广州市商办用地，成交总价11.89亿元，楼面价4530元/平米，溢价率0%，竞得方为新鸿基地产。
• TOP7：杭州市商办用地，成交总价11.64亿元，楼面价9091元/平米，溢价率0%，竞得方为杭州市地铁集团。
• TOP8：玉林市商办用地，成交总价11.01亿元，楼面价1342元/平米，溢价率27.89%，竞得方为玉林市玉东建设投资集团有限公司。
• TOP9：南京市商办用地，成交总价9.5亿元，楼面价5950元/平米，溢价率15.85%，竞得方为金轮国际创丰有限公司。
• TOP10：扬州市商办用地，成交总价8.88亿元，楼面价5530元/平米，溢价率0%，竞得方为高邮市建设投资发展集团有限公司。

同策研究院信息

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总结

2019年1季度，全国土地市场整体呈现下行趋势，但部分核心城市表现活跃。房企策略转向二线，以规避风险并寻求增长机会。住宅市场在一二线城市有所回暖，商办市场则整体低迷，但部分城市出现高溢价。土地溢价率受政策调控影响，趋于理性。三四线城市面临去库存压力，市场持续调整。