同策房产咨询-20170509-全国土地市场交易月报-5月刊-_22页_1mb

全国土地市场月报（2017年5月刊）总结

核心内容概述

2017年4月，全国302个城市土地市场呈现“量升价跌”的态势，整体土地成交面积环比上升3成，但同比略有下滑。住宅用地和商办用地成交面积分别环比上升7%和35%，但同比分别下降9%和2个百分点。全国平均楼面地价为1454元/平米，环比下降5个百分点，同比上升45%。其中，住宅用地平均楼面地价达到2764元/平米，创历史新高，而商办用地楼面地价则出现一定程度的下滑。

主要观点

• 土地市场整体趋势：尽管成交量有所下降，但土地市场热度并未完全消散，尤其三四线城市土地市场出现明显回暖。
• 一线城市：住宅用地成交量和楼面均价大幅上升，商办用地成交量上升，但溢价率大幅下滑，政策调控对市场产生深远影响。
• 二线城市：住宅用地成交量和溢价率有所下降，但地价仍保持高位；商办用地成交量和地价均下降，但溢价率回升至历史第二高位。
• 三四线城市：住宅用地成交量和溢价率持续走高，商办用地成交量上升，但溢价率回落，但仍维持高位。

关键信息

一、土地市场篇

（一）各线城市数据总览

（二）土地成交情况

1. 土地总体成交情况

   • 4月全国土地成交4185幅，面积12764万平米，环比上升3成，同比下滑8%。
   • 住宅用地成交1444幅，面积3303万平米，环比上升7%，同比下滑9%。
   • 商办用地成交781幅，面积1604万平米，环比上升35%，同比下滑2个百分点。

2. 住宅用地成交情况

   • 一线城市住宅用地成交113万平米，环比上升71%，楼面均价21102元/平米，环比上升28%，同比上升506%。
   • 北京成为本月住宅用地成交热点，成交幅数达11幅，总成交金额443.8亿元。
   • 二线城市住宅用地成交面积682万平米，环比和同比分别下滑25%和37%。
   • 三四线城市住宅用地成交面积2508万平米，环比上升18%，同比下滑2%。

3. 商办用地成交情况

   • 一线城市商办用地成交面积56万平米，环比上升1.90倍，楼面均价15697元/平米，环比下滑8个百分点。
   • 二线城市商办用地成交面积316万平米，环比和同比分别下滑17%和2%。
   • 三四线城市商办用地成交面积1233万平米，环比上升57%，同比下滑9%。

（三）土地楼面地价走势

• 住宅用地：全国平均楼面地价为2764元/平米，环比上升2%，同比上升45%。
• 商办用地：全国平均楼面地价为1530元/平米，环比略降1%，同比上升58%。
• 一线城市商办用地楼面均价15697元/平米，环比下降8%；二线城市商办用地楼面均价1556元/平米，环比下降24%；三四线城市商办用地楼面均价615元/平米，环比和同比分别下降23%和30%。

（四）土地溢价率走势

• 住宅用地：全国平均溢价率降至33.44%，但三四线城市溢价率高达61.16%，连续三个月超过一线、二线城市。
• 商办用地：一线城市溢价率大幅下滑至9.41%，二线城市溢价率回升至27.53%，三四线城市溢价率降至10.49%。

排行榜

（一）全国各类用地成交总价排行榜TOP10

（二）全国各类用地成交楼面地价排行榜TOP10

（三）全国住宅用地溢价率排行榜TOP10

（四）全国商办用地成交总价排行榜TOP10

总结

2017年4月，全国土地市场整体呈现“量升价跌”的趋势，但各线城市表现不一。一线城市土地市场因政策调控而出现结构性变化，住宅用地热度不减，商办用地受政策影响显著。二线城市土地市场相对平稳，住宅和商办用地溢价率维持高位。三四线城市则出现明显回暖，住宅用地溢价率持续走高，商办用地成交量上升，但溢价率回落。

政策调控和市场供需变化是影响土地市场的主要因素，部分三四线城市通过控制供地加快去库存，而一线城市则通过增加供应来抑制房价上涨预期。整体来看，土地市场热度仍在，尤其是三四线城市，未来市场仍有发展潜力。