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全国土地市场月报（2018年7月刊）

一、报告摘要（核心数据及观点）

2018年上半年，全国330个城市共成交土地34894幅，建设用地面积11.27亿平米，同比上涨40%。其中住宅用地占35%，商办用地占11%。

• 住宅用地：总成交面积3.9亿平米，楼面均价2436元/平米，为历史新高。
• 商办用地：总成交面积1.28亿平米，楼面均价1443元/平米，同样为历史新高。
• 土地出让金：全国土地出让金总额达27411亿元，为第二高位，其中住宅用地贡献79%。

核心观点：

• 2018年上半年土地市场格局变化显著，三四线城市土地出让金占比大幅上升，主要是土地成交量增加和成本上升。
• 房企资金压力促使土地投资向三四线城市转移，但三四线城市房价上涨动力不足，市场存在泡沫风险。
• 各类土地成交均价均出现不同程度的回落，反映市场调控政策的成效。

二、土地市场篇

（一）各线城市数据总览

（二）土地成交情况

1. 土地总体成交情况

• 成交量：同比上涨32%，环比下跌12%。
• 均价：同比下跌2%，环比下跌6%。
• 住宅用地：成交量同比上涨56%，楼面均价同比下跌5%。
• 商办用地：成交量同比上涨32%，楼面均价同比上涨5%。

2. 住宅用地成交情况

• 一线城市：成交量446万平米，环比跌幅近半，同比持平；楼面均价12690元/平米，环比上涨5%，同比下跌11%。
• 二线城市：成交量为5年来最高，达9514万平米；楼面均价回调至2016年下半年水平。
• 三四线城市：成交量接近3亿平米，楼面均价1674元/平米，涨幅明显。

3. 商办用地成交情况

• 一线城市：成交量205万平米，楼面均价降至万元以内。
• 二线城市：成交量为年内新低，杭州空港地块出让金2亿，溢价率82.94%。
• 三四线城市：成交量9951万平米，均价破千，溢价率高企。

三、土地溢价率走势

1. 住宅用地

• 上半年平均溢价率：一线城市12%，二线城市19%，三四线城市32%。
• 2018年6月：一线城市溢价率17%，环比上涨，同比下跌14个百分点；二线城市13%，为上半年最低值；三四线城市32%，维持高位。

2. 商办用地

• 上半年平均溢价率：一线城市2%，二线城市10%，三四线城市13%。
• 2018年6月：一线城市零溢价，二线城市溢价4%，三四线城市溢价8%。
• 趋势：整体溢价率下滑，商办市场热度减弱。

四、排行榜

（一）2018年6月全国各类用地成交总价排行榜TOP10

（二）2018年6月全国各类用地成交楼面地价排行榜TOP10

（三）2018年6月全国住宅用地溢价率排行榜TOP10

（四）2018年6月全国商办用地成交总价排行榜TOP10

五、总结

• 市场格局：土地市场在2018年上半年出现明显分化，三四线城市成交量和楼面均价显著增长，但存在泡沫风险。
• 政策影响：一线城市实施多种土地出让限制政策，有效控制地价，但市场仍面临存量房压力。
• 房企策略：房企资金紧张，加大三四线城市土地储备，但需警惕市场回调风险。
• 未来趋势：二线城市进入调整期，商办市场逐渐向强二线城市集中，三四线城市土地热度或有所降温。

六、免责申明

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