20220824-招商银行-房地产2022年7月报_稳地产_尚存压力_市场信心亟待修复_22页_998kb

房地产2022年7月报总结

核心内容概述

2022年7月，中国房地产市场整体表现疲软，政策调控思路有所变化，“保交楼”上升为中央层级重点任务，政策性银行专项借款和中债增定向增信民企成为新的政策方向。尽管销售端政策进一步放松，但市场信心修复缓慢，销售和投资数据持续承压，土地市场热度依然不足，行业仍处于深度调整阶段。

主要观点

1. 政策环境

• 政策基调：中央政治局会议首次将“保交楼、稳民生”作为房地产政策的重要目标，政策性金融介入，以解决房企资金问题。
• 销售端政策：地方因城施策力度加强，核心城市政策再度升级，包括限购放松、首付比例下调等，5年期LPR下调15BP，进一步降低购房成本。
• 房企端政策：政策从市场化纾困转向直接增信民企，中债增为6家房企提供全额无条件不可撤销连带责任担保，遏制信用风险扩散。

2. 成交市场

• 销售表现：7月商品房销售面积同比增速为-28.9%，累计同比增速为-23.1%，市场景气度持续低迷。
• 区域表现：东部、中部、西部和东北地区销售面积同比增速均进一步下滑，其中中、西部跌幅最大。
• 二手房市场：二手房销售延续修复态势，部分城市政策放松，但整体仍受期房交付问题影响。

3. 土地市场

• 土地成交：7月全国商住用地成交面积同比增速为-23.4%，土地出让金同比增速首次由负转正，但市场热度仍较低。
• 溢价率与流拍率：全国土地平均溢价率降至3.4%，流拍率下降至9.3%，但受土地供应减少及结构影响，市场热度未明显回升。
• 土地供给：受低基数和二批次供地影响，土地市场边际改善，但累计同比跌幅仍较大。

4. 开发投资

• 新开工与竣工：7月新开工面积同比增速为-45.4%，竣工面积同比增速为-36.0%，投资持续疲软。
• 开发投资额：7月开发投资同比增速为-12.3%，累计同比增速为-6.4%，预计全年投资增速为-4.5%。
• 资金来源：房企到位资金状况未改善，开发资金来源同比增速为-25.4%，国内贷款和自筹资金同比增速持续下滑。

关键信息

• 政策工具：中央层面通过专项借款支持已售逾期难交付项目，政策性银行提供低利率、长期限资金，以稳定市场信心。
• 销售趋势：7月销售同比跌幅扩大，市场信心修复缓慢，居民观望情绪重，房企信用风险影响购房需求释放。
• 土地市场改善：受低基数和二批次供地推动，土地市场边际改善，但整体热度仍不足。
• 投资疲软：房企资金压力大，开发投资持续下滑，短期内难以改善。
• 区域差异：一线城市房价韧性较强，二手房市场相对稳定，但三四线城市销售和价格持续低迷。

政策调整与市场影响

• 限购放松：多个城市放宽限购政策，如上海、广州、南京、苏州、无锡等，对非户籍人才和二孩三孩家庭购房政策放宽。
• 限售调整：部分城市取消或缩短限售年限，如苏州、东莞、青岛、嘉兴等，有助于释放市场活力。
• 利率下调：5年期LPR下调15BP，首套房贷利率下限降至4.10%，二套房贷利率下限降至4.90%，减轻居民购房负担。
• 公积金政策：部分城市放松公积金贷款政策，如成都、广州、宁波等，提升购房能力。

展望与建议

• 市场预期：预计全年商品房销售面积增速为-13.5%，开发投资增速为-4.5%，市场冷淡行情短期内难以改善。
• 政策效果：政策落地和效果是关键，需持续关注政策对市场信心的修复作用。
• 居民端：需稳就业、稳收入、稳预期，以提升购房意愿。
• 房企端：需尽快解决资金困境及烂尾项目，提升市场信心。

结论

2022年7月，房地产市场仍面临较大压力，政策调控重心转向“保交楼”和定向增信民企，以遏制风险扩散。尽管销售端政策有所放松，但市场信心修复缓慢，销售和投资数据持续疲软，土地市场边际改善但热度仍不足。未来需进一步优化政策环境，稳定市场预期，提升居民和房企信心，才能推动市场逐步回暖。