20220923-招商银行-房地产2022年8月报_市场持续磨底_能否回稳还看_用好用足_工具箱_19页_1mb

报告摘要

房地产2022年8月报总结

核心内容

2022年8月，中国房地产市场整体延续弱势，市场景气度偏低，房价跌幅进一步下探。政策层面，“保交楼”成为重点，地方政府因城施策逐步推进，但市场信心和经济信心尚未明显改善，居民购房情绪依然保守。房企融资环境虽有所宽松，但短期内融资收缩现象仍难扭转，开发投资和新开工面积持续下滑，竣工面积略有修复。

主要观点

政策环境

政策重心：中央和地方政策持续聚焦“保交楼”，通过设立纾困基金、引导国企和金融机构支持项目复工等手段推动市场稳定。
“保交楼”专项借款：8月29日，2000亿元全国性专项借款启动，主要用于解决已售、逾期、难交付的住宅项目，不刺激市场、不救助房企。
地方因城施策：政策在预期范围内逐步放松，但未出现超预期措施。一线城市未实质性放松，二线城市如天津、嘉兴、杭州、东莞等出台多项政策，包括放宽限购、降低首付比例、放松限售等。
房企融资：虽然房企发行信用债增信政策出台，但对整体行业拉动作用有限，融资渠道整体偏紧，尤其弱信用房企融资收缩趋势不可逆。

成交市场

销售低迷：8月商品房销售面积同比增速为-22.6%，累计同比为-23.0%，市场仍处于底部震荡阶段。
区域差异：东部地区销售修复较为显著，而中西部和东北地区表现相对较差。
房价下行：70大中城市新房和二手房价格同比跌幅扩大，房价下跌城市数量创近三年新高，市场短期企稳压力较大。

土地市场

土地成交建面跌幅收窄：8月全国商住用地成交面积同比增速为-1.3%，跌幅较7月收窄22个百分点，但仍未恢复。
土地出让金跌幅扩大：8月土地出让金同比增速为-4.8%，跌幅较7月扩大26个百分点，未能延续边际好转。
土地市场冷淡：土地溢价率仍处于去年下半年以来的较低水平，流拍率维持高位，整体复苏情况不乐观。

开发投资

新开工面积大幅下滑：8月新开工面积同比增速为-45.7%，1-8月累计同比为-37.2%，为2009年以来最差表现。
竣工面积修复：8月竣工面积同比跌幅收窄至-2.5%，1-8月累计同比为-21.1%，反映“保交楼”政策初见成效。
开发投资持续低迷：8月房地产开发投资额同比增速为-13.8%，1-8月累计同比为-7.4%，房企投资意愿不足，年内趋势性好转可能性较低。

关键信息

政策执行情况

保交楼措施：郑州、南宁、浙江、湖北、陕西等省市设立纾困基金，推动项目复工。沈阳、嘉兴等城市出台具体政策，确保项目交付。
限购放松：多地取消或放宽限购政策，如苏州、宁波、济南、杭州、东莞、天津等，提升部分购房群体的购买能力。
首付比例下调：部分城市如天津、东莞、嘉兴海宁、兰州、石家庄、合肥等下调首付比例，释放购房需求。
限售放松：苏州、东莞、济南、常州、嘉兴海宁等城市取消或缩短限售年限，改善市场流动性。
限价调整：长沙、深圳、东莞等城市调整新房销售限价政策，放宽价格浮动范围。

市场表现

销售修复有限：8月销售面积同比跌幅收窄，但市场回暖动能不足，主要受淡季低基数影响。
房价持续下跌：70大中城市新房和二手房价格同比增速分别为-2.1%、-3.3%，跌幅进一步扩大。
土地市场冷淡：全国土地成交建面同比跌幅收窄，但出让金同比跌幅扩大，整体复苏乏力。

数据趋势

居民中长期贷款：8月新增居民中长期贷款同比少增1601亿元，显示居民购房意愿不足。
房企融资：8月其他融资渠道净流出规模扩大至1110亿元，发行规模创历史新低。
开发投资：8月房地产开发投资额同比增速为-13.8%，1-8月累计同比为-7.4%，市场信心不足导致投资意愿低迷。

总体展望

市场底部震荡：预计2022年商品房销售面积增速为-13.5%，市场将延续低位波动趋势。
政策效果有限：当前政策虽在放松，但整体效果有限，难以全面扭转市场低迷局面。
投资信心不足：房企投资意愿不高，年内难以看到趋势性好转，开发投资增速维持-4.5%。
土地市场复苏乏力：土地市场景气程度依然较低，未来需更多政策支持以促进市场回暖。

附录：因城施策放松政策汇总

限购放松：多地如廊坊、苏州昆山、苏州太仓、济南、成都、武汉、青岛等城市取消或放宽限购政策。
认房认贷标准放松：部分城市如南京、无锡、苏州、天津等调整首套房贷认定标准。
首付比例下调：兰州、石家庄、合肥、济南、太原、郑州、嘉兴海宁、东莞、天津等城市下调首付比例。
限售放松：苏州、东莞、济南、常州、嘉兴海宁、泰州、义乌、唐山等城市取消或缩短限售年限。
限价放松：长沙、深圳、东莞、中山、福州平潭综合实验区等城市调整新房销售限价政策。
公积金放松：多个城市如成都、广州、郑州、宁波等放松公积金政策，提升购房能力。
人才补贴放松：宁波、武汉、杭州、福州、南昌、上海、郑州、长沙、合肥等城市放宽人才购房政策。

结论

2022年8月，中国房地产市场仍处于底部震荡阶段，政策虽有放松，但效果有限。市场信心和经济信心尚未恢复，居民购房情绪仍偏谨慎。房企融资环境宽松，但整体融资收缩趋势未改，开发投资和新开工面积持续低迷，竣工面积略有改善。未来政策有望在热点城市二套房首付比例和限价调整方面继续发力，但全面回暖仍需更多时间。

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