20161017-安邦咨询-房地产行业_通讯总第1063期_17页_998kb

文档内容总结

核心内容概述

本文档主要分析了2016年中国房地产市场，特别是住宅和商业地产领域所面临的问题，包括市场泡沫、政策调控、资金链风险、供需失衡以及资本过剩对房价的影响。同时，也涉及了城市基础设施建设、房地产税改革、城市落户政策等宏观层面的内容。

主要观点

1. 商业地产泡沫风险高

• 城市综合体集中优质土地资源和大量资金，一旦过剩，可能引发泡沫破裂，造成城市“空壳”和“黑洞”现象。
• 商业地产去化周期明显长于住宅，如2015年全国商业地产去化周期为54.3个月，住宅为21个月。
• 郑州、武汉等城市商业地产库存高，去化周期长，存在较大供需矛盾。

2. 房地产市场调控引发市场降温

• 上海、深圳、北京等地在2016年10月出台调控政策，导致市场迅速降温。
• 北京“京8条”新政使购房首付比例提高，开发商入市节奏被打乱，豪宅市场进入冰冻期。
• 深圳“深入条”出台后，房地产市场迅速降温，商业物业成交回暖，但办公物业表现低迷。

3. 房地产市场与资本流动密切相关

• 资本过剩是推动房价上涨的重要因素，尤其在一线城市和热点二线城市。
• 上海、广州、深圳等地住宅市场表现强劲，而重庆等城市房价相对平稳，主要受资本流入限制影响。

4. 上市公司与金融机构积极参与房地产投资

• 上市公司通过多种方式进入房地产市场，包括购买土地、商住项目、私募基金等。
• 保险资金、银行信贷等金融资本大量流入楼市，加剧了市场热度。

5. 房地产税改革与落户政策推动市场结构调整

• 房地产税立法逐步推进，但尚未实施，成为市场关注焦点。
• 国务院发布政策，推动1亿非户籍人口在城市落户，调整不同城市落户条件，鼓励人口流入。

关键信息

1. 市场数据

• 北京：10月3-9日商品房成交环比下降72%，商住项目占比高，但住宅市场受调控影响明显。
• 上海：10月3-9日住宅供应环比下降67%，成交面积下降35%，政策收紧使市场交易量和价格指标受压。
• 深圳：10月3-9日新房住宅成交环比增加52.3%，均价下跌5.2%，商业地产表现回暖。
• 郑州：2015年商业供求比达3.32，商业库存高达356.38万平方米，去化周期长达7年。
• 武汉：商业地产总面积超3000万平方米，人均商业面积接近3平方米，远高于香港。
• 广州：10月3-9日新建商品住宅网签环比下降39%，但整体市场表现强劲，商住成交套数同比增加3倍多。
• 天津：9月二手房成交量同比增长95.1%，成交均价上涨20%以上。

2. 资金与融资

• 房地产调控使资金链紧张，中小房企面临较大压力。
• 土地融资方式包括股权融资、债权融资、明股实债和股债混合，其中明股实债最为常见。
• 资金杠杆高，开发商可通过配资比例为3:7等方式快速获取资金。

3. 政策调控与市场反应

• 土地供应政策收紧，如停止审批别墅类用地、限制低密度大套型住房供应。
• 政策“一刀切”引发市场担忧，可能造成部分区域房价暴涨。
• 国家推动PPP模式，加强城市基础设施建设，引导社会资本参与。

4. 城市发展与人口政策

• 国务院提出推动1亿非户籍人口落户城市，分类制定落户政策，促进人口流动。
• 落户政策将对房地产市场供需结构产生深远影响，尤其是对一线城市和热点二线城市。

风险与机会提示

风险

• 中小房企资金链断裂：调控政策导致中小房企融资困难，市场集中度提升。
• 商业地产去化压力大：去化周期远超住宅，存在库存积压和资金浪费风险。
• 政策不确定性：调控政策可能引发市场波动，特别是政策执行力度与预期不符时。

机会

• 城市基础设施建设：国家推动PPP模式，为城市基础设施建设提供更多资金支持。
• 房地产税改革：房地产税立法逐步推进，可能成为调控手段之一。
• 人口政策调整：落户政策放宽将促进人口流入，带动部分城市房地产市场需求。

其他信息

• 全球房产投资：2016年上半年全球房产投资首度出现衰退，主要受中国大陆市场波动和英国脱欧影响。
• 土地市场动态：全国土地出让金同比上涨40%，住宅用地出让金同比增加56%，二线城市表现突出。
• 房地产市场结构：市场呈现“去库存”与“去杠杆”并行趋势，部分城市出现结构性调整。
• 安邦咨询：作为专业研究机构，提供市场分析，强调政策与市场结合，避免“一刀切”做法。

结论

2016年房地产市场在政策调控与资本流动的双重影响下，呈现出分化态势。一线城市和热点二线城市因政策收紧、资本流入、市场供需失衡等因素，面临较大的调控压力，而部分城市如重庆则因资本流入有限，房价保持平稳。未来房地产调控需更加注重分类指导，避免“墙倒众人推”现象，同时通过发展实体经济、推动PPP模式等手段，实现市场平稳健康发展。