20221124-招商银行-房地产2022年10月报_融资端政策指导发力_销售端低迷仍待改善_20页_1mb

房地产2022年10月报总结

核心内容概述

2022年10月，中国房地产市场整体仍处于低迷状态，销售和投资持续下行，但政策端对房地产融资的支持力度明显增强。政策从“保交楼保项目”扩展至“保优质房企”，并出台多项措施以缓解房企流动性压力，包括“金融16条”、预售监管资金保函置换等。与此同时，部分热点城市因城施策，放松限购和限售政策，以支持改善性住房需求。

主要观点

政策支持

• 融资端全面放松：11月，央行和银保监会发布“金融16条”，对房企债券、信托、开发贷款等融资渠道进行支持，旨在稳定房企资金链，缓解信用风险。
• 销售端政策松动：北京、杭州、成都、西安等核心城市开启新一轮放松政策，包括降低首付比例、放宽限购、取消“认房又认贷”等，以刺激改善性住房需求。
• 土地市场政策调整：多地调整土地供应政策，增加集中供地批次或退出集中供地模式，以应对房企拿地积极性下降的情况。

市场表现

• 销售持续低迷：10月商品房销售面积同比降幅扩大至-23.2%，1-10月累计降幅为-22.3%，市场景气度仍处低位。
• 房价持续下跌：10月70大中城市新房、二手房价格同比分别下跌2.4%和3.7%，房价下行压力持续。
• 土地成交回暖：10月全国土地成交面积和出让金同比转正，但溢价率创新低，显示房企拿地意愿依然低迷。
• 开发投资持续下行：10月房地产开发投资单月同比-16.0%，1-10月累计同比-8.8%，投资恢复仍需时间。

关键信息

销售市场

• 10月商品房销售面积同比-23.2%，1-10月累计同比-22.3%。
• 分区域来看，东部地区跌幅收窄，而中西部地区跌幅扩大，尤其是西部和东北地区表现最弱。
• “930”政策对销售端提振作用有限，居民购房信心不足。

房价走势

• 10月新房、二手房价格同比跌幅分别为2.4%、3.7%，环比也继续下滑。
• 房价下跌城市数量增加，市场整体承压。

土地市场

• 10月土地成交面积和出让金同比分别为13.6%、14.0%，但溢价率降至2.2%，流拍率上升。
• 央国企拿地放缓，城投平台持续托底，50强房企拿地积极性偏低。
• 多地调整集中供地政策，以应对市场低迷。

开发投资

• 10月新开工面积同比-35.1%，为2009年10月以来最差表现。
• 竣工面积同比-9.4%，但受“保交楼”政策影响有所企稳。
• 1-10月房地产开发投资额累计同比-8.8%，政策支持仍难拉动投资回暖。

政策与市场展望

• 政策预期回暖：政策从“保项目”向“保优质房企”转变，释放“稳地产、防风险”信号。
• 销售与投资修复缓慢：短期内销售与投资难以明显改善，市场底部或将维持较长时间。
• 房企风险缓解：部分未出险房企流动性压力有望缓解，但整体风险仍存。
• 政策效果待观察：需持续关注政策变化、疫情状况及经济预期对市场的影响。

政策调整汇总（截至2022.11.20）

限购放松

• 北京：通州台湖、马驹桥地区取消双限购，京籍家庭可购两套，非京籍家庭连续5年社保可购一套。
• 杭州：取消“认房又认贷”，二套房首付比例降至40%。
• 成都：12区统一为一个限购区域，购房资格放宽。
• 西安：非本市户籍居民家庭有6个月社保或个税记录可购一套二手住房。
• 南京：非本市户籍家庭1年内累计缴纳6个月社保可购一套。
• 苏州：非本地户籍首套房无需社保证明，限购1套；人才可购3套。
• 宁波、青岛、东莞：二孩、三孩家庭可增购一套。
• 珠海、武汉、兰州：非本市户籍购房社保/个税年限要求降低。

限售放松

• **苏州、东莞、常州、嘉兴、成都、青岛、金华、衢州、廊坊、台州、长沙、襄阳、郑州、天津、昆明、惠州、福州、中山、兰州、石家庄、唐山、黄石、宜昌、沈阳、郑州、烟台、盐城、衢州、金华、聊城、泰州、湛江、肇庆、昆明、南京、芜湖、杭州、宁波、上海、合肥、南昌、福州、厦门、成都、深圳、大连、长沙、石家庄、北京、西安、珠海、东莞、中山等城市均对限售政策进行了调整或取消。

其他政策调整

• 公积金政策：多地下调首套房公积金贷款利率，如南宁、贵阳、昆明、福州、兰州、天津等。
• 人才政策：多地对人才购房资格放宽，如宁波、武汉、杭州、成都、苏州、嘉兴等。
• 首付比例下调：兰州、合肥（二孩三孩）、济南、太原、珠海、郑州、嘉兴海宁、东莞、天津、武汉等城市对二套房首付比例进行了下调。

总结

房地产市场在2022年10月仍面临销售与投资双降的压力，但政策端全面支持融资，有助于缓解房企流动性风险。热点城市放松限购和限售政策，显示政策对改善性住房需求的重视。尽管政策组合拳释放积极信号，但市场信心恢复仍需时间，全年销售与投资修复可能有限。政策效果将取决于后续执行力度及市场环境变化。