2022-09-29-招商银行-房地产2022年8月报_市场持续磨底_能否回稳还看_用好用足_工具箱_19页_1mb

总结

市场概况

2022年8月，中国房地产市场延续底部震荡趋势，未出现显著回暖。整体需求端因城施策持续放松，但居民购房信心不足，销售数据偏弱。供给端以“保交楼”为主，政策重心在解决交付问题上，但房企融资收缩短期内难以改变。房价普遍下跌，城市间分化加剧，东部地区修复较显著，其他区域较弱。

政策环境

• 中央推出2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售逾期项目交付，力度不足以覆盖全面需求。
• 地方政府持续放松限购、限售政策，如调整首付比例、放宽认房认贷标准，政策节奏“小步快跑”，但全面放开限购条件不成熟。新增首套房贷利率接近政策利率下限，政策信号强化，但对整体拉动有限。

销售市场

• 全国商品房销售面积同比增速-22.6%（8月单月），1-8月累计增速-23.0%，东部地区修复较快，中西部和东北较慢。
• 居民中长期贷款新增2658亿元，同比少增，显示销售市场未强劲复苏。9月按揭利率下调后仍偏弱，居民购房情绪待提振，预计全年销售面积增速维持-13.5%。

房价趋势

• 70大中城市新建和二手住宅价格同比增速分别为-2.1%和-3.3%，跌幅扩大，销售价格下行压力犹存。
• 房价下跌城市数量创历史新高，东部一、二线城市受限价政策支撑，但整体市场信心未扭转。

土地市场

• 全国商住用地成交面积同比增速-1.3%，出让金同比增速-4.8%，土地市场景气度低，溢价率和流拍率高位，累计数据跌幅较大（1-8月成交建面同比增速-38.0%，出让金-42.0%），复苏乏力。

开发投资

• 8月全国房地产开发投资额同比增速-13.8%，1-8月累计增速-7.4%，新开工面积同比增速-37.2%（2009年来最差），房企投资意愿不足。
• 竣工面积同比增速-2.5%，边际改善反映“保交楼”推进，但能否持续待观察。施工面积累计同比增速-4.5%，投资资金来源紧张，定金及预收款和个人按揭贷款降幅收窄。

总体展望：房地产市场处于低位波动阶段，未观测到逆转因素，短期下行压力大，政策工具箱待进一步使用，预计全年投资增速维持-4.5%。