20220725-招商银行-房地产2022年6月报_市场边际回暖明显_但行业尚未趋势性好转_22页_684kb

报告摘要

房地产2022年6月报总结

核心内容

2022年6月，中国房地产市场呈现边际回暖迹象，但尚未出现趋势性好转。政策调整进入观察期，地方因城施策放松政策范围扩大，但频度和力度仍有限。销售市场在政策和疫情缓解等因素影响下有所修复，但受断供事件冲击，市场信心恢复仍需时间。土地市场热度依然低迷，二批次集中供地未见明显改善，央国企成为主要拿地力量。开发投资持续承压，投资增速再次探底，全年投资增速预期下调。

主要观点

政策环境：调控进入观察期，中央层面未有重大放松政策，地方层面政策放松范围持续扩大，但力度和频度未明显升级。
销售市场：6月销售边际改善，但7月再度回落，全年销售面积增速预期下调至-13.5%。
土地市场：6月土地成交面积与出让金同比增速分别为-35%和-32%，虽边际改善，但整体热度偏低，央国企主导拿地。
开发投资：投资增速持续下滑，全年开发投资额增速预期下调至-4.5%，房企资金状况短期内难以改善。

关键信息

1. 政策环境

中央层面：未有重大放松政策，政策基调仍保持宽松。
地方层面：放松政策频度下降，但范围扩大。部分城市调整限购、限贷、限售等政策，支持刚需和改善型购房需求。
断供事件：引发购房者情绪冲击，影响市场信心，政府已表态支持保交付，但尚未有实操方案出台。

2. 销售市场

6月数据：商品房销售面积单月同比增速为-18.3%，累计同比增速为-22.2%，跌幅收窄。
市场信心：受断供事件影响，销售复苏受阻，预计恢复可能延后至四季度。
区域分化：西部地区销售修复较弱，东部、中部市场表现相对较好。

3. 土地市场

6月数据：商住用地成交面积同比增速为-34.7%，土地出让金同比增速为-32.3%，跌幅收窄但整体仍低迷。
二批次供地：14城完成二批次集中供地，流拍率下降至9.4%，溢价率微升至3.5%。
拿地主体：央国企主导拿地，城投和民企占比下降，反映市场信心不足。

4. 开发投资

6月数据：新开工面积同比增速为-45.1%，竣工面积同比增速为-40.7%，施工面积累计同比增速为-2.8%。
投资情况：房地产开发投资额同比增速为-9.4%，全年增速预期下调至-4.5%。
资金来源：房企到位资金仍承压，国内贷款和自筹资金同比增速均为负，定金及预收款、个人按揭贷款同比增速下降。

政策放松汇总（截至2022年7月20日）

政策类型	主要城市	政策内容
限购放松	上海、合肥、东莞、武汉、成都、济南、南京、苏州、珠海、宁波、青岛、长沙、福州、昆明、厦门、太原、中山、惠州、兰州、嘉兴、海口、湖州、唐山、衢州、襄阳、宝鸡、咸阳、徐州、台州、亳州、蚌埠、宜春、西宁、呼和浩特、温州、泉州、漳州、信阳、黄冈、聊城、长春、焦作、石家庄、盐城、济宁、湖州、烟台、扬州、九江、蚌埠、义乌、来宾、新疆、南平、德阳、温州、宁德、南昌、三明、淮安、廊坊、宝鸡、泉州、黔东南、六安、龙岩、永州、瑞金、宜宾屏山县、广水、漳州、揭阳、哈尔滨、汉中、普洱、嘉兴、长春、荆门、衢州开化县、淄博、忻州、秦皇岛、泰州、衢州、清远、滁州、湛江、金华、衢州、南充、衡阳、常熟、岳阳、宜昌、德州、景德镇、泉州、钦州、济源、雅安、漯河、舟山、盐城、龙岩、池州、枣庄、湘潭、湛江、衢州、清远、滁州、西宁、唐山、徐州、西双版纳、呼和浩特、商丘、漳州、蚌埠、义乌、来宾、新疆、南平、德阳、温州、宁德、南昌、三明、淮安、廊坊、宝鸡、泉州、黔东南、六安、龙岩、永州、瑞金、宜宾屏山县、广水、漳州、揭阳、哈尔滨、汉中、普洱、信阳、嘉兴、长春、焦作、保定、三门峡、楚雄、秦皇岛、荆州、衢州开化县、荆门
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认房认贷放松	宁波、郑州、兰州、太原、济南、成都、苏州、西安、东莞、中山、珠海、南昌、南京、北京、杭州、厦门、深圳、大连、佛山	部分城市调整首付比例，放松认房认贷标准，如结清贷款且无房视为首套房贷。
首付下调	兰州、石家庄、合肥（二孩三孩）、济南、太原、珠海、郑州、南宁、贵阳、沈阳、重庆、佛山非限购区域、温州、南通、菏泽、德州、北海、防城港、廊坊、连云港、上饶、梅州、岳阳、赣州、洛阳、钦州、济源、常熟、海口、常州、阜阳、银川、大冶、镇江、六盘水、安阳、肇庆、淮南、遵义、亳州、雅安、温州、宜春、西宁、呼和浩特、蚌埠、商丘、茂名、汕尾、襄阳、濮阳、宝鸡、咸宁、临沂莒南县、瑞金、广水、信阳、宜宾	首付比例下调，部分城市对特定家庭放宽要求。
限售放松	苏州、东莞、济南、成都、哈尔滨、徐州、金华、常州、衢州、德州、三明、泰州、义乌、唐山、聊城、宁波	限售时间缩短或取消，如苏州限售缩短至3年，东莞限售缩短至2年，哈尔滨取消限售等。
限价放松	长沙、深圳、天津、东莞、中山、福州平潭	限价政策放宽，如长沙调整房价涨幅上限，深圳上调限价等。
公积金放松	成都、广州、郑州、宁波、青岛、福州、兰州、天津、苏州、无锡、东莞、中山、珠海、南昌、南京、北京、杭州、厦门、成都、深圳、大连、佛山	公积金政策放宽，如深圳公积金贷款政策调整，允许配偶、父母、子女作为共同申请人。

未来展望

销售市场：预计销售恢复可能延后至4季度，全年销售面积增速预期为-13.5%。
土地市场：短期内仍将处于磨底阶段，热度未明显提升。
开发投资：全年开发投资额增速预期为-4.5%，投资信心不足，房企施工意愿和能力受限。
政策趋势：政策放松仍在继续，但效果有限，需进一步观察政策落地及市场情绪变化。

数据要点

按揭利率：7月首套房贷利率为4.35%，二套房贷利率为5.07%，接近利率下限。
居民中长期贷款：6月新增居民中长期贷款为4167亿元，同比增速为-19%。
去化周期：截至6月，主要城市去化周期中位数为16.9个月，部分城市如天津、福州超过30个月。
土地投资：全年土地投资增速预期为-3.0%，建安投资增速预期为-5.2%。
开发投资额：1-6月累计同比增速为-5.4%，全年增速预期为-4.5%。

总结

房地产市场在2022年6月出现边际回暖，但尚未形成趋势性好转。政策放松进入观察期，地方层面政策频度和力度有所减弱，断供事件对市场信心造成较大影响。销售市场修复缓慢，全年销售面积增速预期下调；土地市场热度依然低迷，央国企主导拿地；开发投资持续承压，全年投资增速预期为-4.5%。未来市场恢复仍需政策进一步发力和信心修复。

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