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同策市场每周观察总结（2018年11月19日—2018年11月25日）

核心内容概述

本周期间，房地产市场整体呈现供应放量、成交回暖的态势，但不同物业类型表现各异。商品房市场在年底冲刺阶段供应和成交均大幅增加，公寓和办公市场表现尤为突出，而商铺市场虽然供应和成交量上涨，但价格持续下滑。同时，商品住宅和商办存量去化周期也有所变化，反映出市场供需结构的调整。

主要观点

• 商品房市场：房企年底冲刺，整体供应和成交放量明显，但成交均价有所上涨。
• 公寓市场：供应和成交均大幅增长，成交均价稳中有升，以改善型刚需为主。
• 别墅市场：供应和成交小幅增长，均价上涨，但市场仍以远郊别墅为主。
• 商铺市场：供应和成交量达到历史高位，但成交均价连续三周下滑，至历史低位。
• 办公市场：供应放量至历史高位，成交量和均价同步上涨，市场回暖明显。
• 存量市场：截至10月底，商品住宅存量为678万平米，去化周期为9.2个月；商办存量为960万平米，去化周期增加至99.1个月。

关键信息

商品住宅

• 供应面积：24.51万平米，环比上涨44%。
• 成交面积：10.44万平米，环比上涨34%。
• 成交均价：57835元/平米，环比上涨2%。
• 成交户型：以90-120平米中小户型为主，反映改善型刚需释放。

公寓

• 供应面积：22.97万平米，环比上涨35%。
• 成交面积：9.41万平米，环比上涨37%。
• 成交均价：58424元/平米，环比上涨1%。
• 市场特点：以改善型刚需为主，成交均价稳中有升。

别墅

• 供应面积：1.54万平米，环比上涨11%。
• 成交面积：1.03万平米，环比上涨11%。
• 成交均价：48204元/平米，环比上涨9%。
• 市场特点：远郊别墅仍是主要成交区域，独栋别墅均价普遍偏低。

商铺

• 供应面积：12.88万平米，环比大涨1028%。
• 成交面积：3.93万平米，环比上涨111%。
• 成交均价：18265元/平米，环比下降43%。
• 市场特点：供应放量显著，但价格持续走低。

办公

• 供应面积：14.84万平米，环比上涨2789%。
• 成交面积：4.37万平米，环比上涨85%。
• 成交均价：40968元/平米，环比上涨23%。
• 市场特点：供应刺激成交回暖，成交量价齐升。

各物业类型数据对比

存量市场

• 商品住宅存量：678万平米，去化周期为9.2个月。
• 商办存量：960万平米，去化周期由9月底的86.3个月增加至99.1个月。
• 办公存量：848万平米，去化周期由9月底的73.1个月降至69.6个月。

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图表与数据

• 成交户型结构图：显示市场以中小户型为主。
• 全市公寓每周走势：反映供应与成交增长趋势。
• 全市别墅每周走势：显示供应与成交增长，均价上涨。
• 全市商业每周走势：显示供应与成交增长，但均价下滑。
• 全市办公每周走势：显示供应与成交增长，均价同步上涨。

总结

本周期间，房地产市场整体呈现供应放量、成交回暖的趋势，但不同物业类型表现差异显著。公寓和办公市场尤为活跃，而商铺市场虽然成交量上升，但价格持续走低。商品住宅和商办存量去化周期的变化也反映出市场供需结构的动态调整。同策研究院持续发布市场分析报告，为行业提供专业见解与数据支持。