同策房产咨询-上海市场周报20190610_13页_1mb

同策市场每周观察总结（2019年06月03日—2019年06月09日）

核心内容概述

本周上海房地产市场整体呈现下行趋势，商品住宅、公寓、别墅、商业及办公市场均出现不同程度的供需变化与成交波动。市场主力需求转向刚需和性价比高的项目，而高端项目虽有成交，但整体成交量下降明显。同时，部分项目因配套不足或宣传不足导致去化率偏低。

主要观点

1. 市场整体下行

   • 本周市场成交量下降，成交均价回落。
   • 市场仍以刚需为主力，郊区项目滞销现象明显。

2. 商品住宅

   • 供应环比上涨19%，但成交环比下降49%，显示市场对高端项目的接受度较低。
   • 成交均价下降9%，市场以90-120平米的刚需户型为主。

3. 公寓市场

   • 供应放量，但成交量未明显提升，预计下周成交量将上涨。
   • 成交均价下滑9%，瑞和上海印象、绿地天呈等项目表现较好。
   • 部分项目因配套、位置、宣传等因素表现不佳。

4. 别墅市场

   • 供应量小幅上升，但成交量下降明显。
   • 高端别墅仍以远郊为主，路劲余山院子持续热销，颐景园画境虽价格较高但因景观特色基本售罄。

5. 商业市场

   • 供应缩水，仅2个项目推出45套商铺。
   • 成交量和价格齐跌，悦立方商业广场为本周销冠。

6. 办公市场

   • 供应量极少，仅1个项目加推20套办公产品。
   • 成交量小幅上涨，但整体仍处于历史低位，博万兰韵商业中心去化缓慢。

关键信息

商品住宅市场

公寓市场分析

• 供应放量：本周有10个项目开盘加推，供应量环比上升16%。
• 开盘表现：
  • 保利玲玥公馆（奉贤海湾）：竞争力弱，去化率15%。
  • 颐景园画境（临港新城）：项目售罄，但高层产品无成交，去化率12%。
  • 一品漫城（闵行浦江）：项目内部竞品少，临近地铁，去化率45%。
  • 宝厦文璟苑（宝山大场）：小户型，总价低，但宣传不足，去化率22%。
• 成交TOP10：
  1. 瑞和上海印象（奉贤，均价17238元/平米）
  2. 前滩东方悦耀（浦东，均价82496元/平米）
  3. 绿地天呈（嘉定，均价39178元/平米）
  4. 保利玲玥公馆（奉贤，均价20796元/平米）
  5. 宝华城市之星（普陀，均价88219元/平米）
  6. 新城西岸公园（南汇，均价56688元/平米）
  7. 首创禧悦晴朗（青浦，均价41021元/平米）
  8. 云麓之城（宝山，均价36627元/平米）
  9. 金地天地云墅（宝山，均价41023元/平米）
  10. 大名城紫金九号（浦东，均价61179元/平米）

别墅市场分析

• 供应放量：本周两个别墅项目首次取得预售证，供应量环比上升57%。
• 成交TOP10：
  1. 路劲余山院子（松江，均价50454元/平米）
  2. 泰禾海上院子（奉贤，均价44668元/平米）
  3. 海上湾（青浦，均价32065元/平米）
  4. 东滩花园（崇明，均价33503元/平米）
  5. 东汀玉珑墅（浦东，均价95115元/平米）
  6. 合生广富汇（松江，均价58396元/平米）
  7. 天和尚海格调（奉贤，均价43791元/平米）
  8. 嘉涛湾花园（青浦，均价29615元/平米）
  9. 金地天地云墅（宝山，均价46989元/平米）
  10. 安堤西郊（青浦，均价71443元/平米）

商业市场分析

• 供应缩水：仅2个项目推出45套商铺，供应环比下降72%。
• 成交TOP10：
  1. 悦立方商业广场（金山，均价10847元/平米）
  2. 誉品谷水湾豪庭A（松江，均价14455元/平米）
  3. 临港17区（南汇，均价17835元/平米）
  4. 银七星盛汇（闵行，均价42499元/平米）
  5. 浦江瑞和城（闵行，均价46897元/平米）
  6. 中骏雍景湾（青浦，均价35346元/平米）
  7. 首创锦悦（松江，均价32910元/平米）
  8. 深城投十一街区（嘉定，均价30567元/平米）
  9. 周浦海印又一城（南汇，均价28680元/平米）
  10. 上海青浦万达茂（青浦，均价34009元/平米）

办公市场分析

• 供应极少：仅1个项目推出20套办公产品，供应环比下降80%。
• 成交TOP10：
  1. 博万兰韵商业中心（青浦，均价47189元/平米）
  2. 融创精彩天地（浦东，均价32195元/平米）
  3. 龙湖天琅（闵行，均价31000元/平米）
  4. 上海青浦万达茂（青浦，均价23583元/平米）
  5. 杰创商务中心（浦东，均价35811元/平米）
  6. 龙湖天钜（闵行，均价20799元/平米）
  7. 龙湖星图（松江，均价17197元/平米）
  8. 绿地·北郊广场（宝山，均价35103元/平米）
  9. 天健滨江天地（浦东，均价55669元/平米）
  10. 恒越华鼎广场（浦东，均价54255元/平米）

市场趋势预测

• 本周成交量未受供应放量影响，预计下周成交量将有所上涨。
• 由于“限购”解禁群体的购买力进入市场，刚需项目成为成交主力。
• 高端项目成交仍受压制，市场整体处于下行阶段。

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