房地产行业月度报告（2019年9月）：销售表现再超预期，需关注房企长期偿债情况-20190927-招商银行-22页_2mb

房地产行业月度报告（2019年9月）总结

核心内容

2019年9月房地产行业报告聚焦于销售、房价、投资及资金来源等基本面数据，同时分析了A股上市房企的中报表现，并对LPR改革后的房贷利率变化进行了评析。

主要观点

1. 销售表现

• 销售面积增速：2019年1-8月商品房销售面积累计同比增速为-0.6%，较前七个月收窄0.7个百分点，8月单月增速达4.7%，创年内新高。
• 销售支撑因素：房企为缓解融资压力，加速推盘和销售；部分中西部城市推出特价房和总价优惠，促进销售；LPR改革后，房贷利率预期减弱，对销售形成一定支撑。
• 全年预测：预计全年销售面积累计降幅在1%左右，购房者观望情绪可能持续，房价上涨预期回落。

2. 房价变化

• 新房价格：70个大中城市新房销售价格环比增长0.6%，一线和三线城市涨幅与7月持平，二线城市略有收窄。
• 二手房价格：二手房价格环比增速为0.4%，一线和二线城市回调幅度较大，三线城市略微回升。
• 趋势分析：整体房价上涨乏力，二手房价格回调明显，显示市场信心不足。

3. 投资情况

• 房地产投资：1-8月全国房地产开发投资完成8.46万亿元，同比增长10.5%，增速较前七个月回落0.1个百分点。
• 区域差异：东部增速为8.8%，中部为9.8%，西部为16.0%，显示区域发展不平衡。
• 投资开支：建筑工程投资增速回升，土地购置费增速略有下滑，整体投资增速放缓。

4. 资金来源

• 资金来源增速：1-8月房地产开发企业到位资金同比增长6.6%，增速较前七个月回落0.4个百分点。
• 资金结构：其他资金（定金、预收账款、按揭贷款）占比最高，达53.0%，自筹资金占比31.7%。
• 预收账款：样本房企预收账款余额同比增长23.59%，预计2020年营收增速或开始放缓。

关键信息

A股上市房企中报表现

• 业绩盈利：样本房企上半年实现营业收入9405.87亿元，同比增长24.93%；归母净利润1030.89亿元，同比增长19.18%。
• 盈利能力：整体毛利率32.35%，净利率13.54%，较2018年全年有所提升。
• 费用情况：期间费用率同比上升0.85个百分点，财务费用率显著上升。
• 偿债能力：净负债率升至102.69%，显示长期偿债能力压力较大；短期有息债务覆盖倍数维持稳定，部分房企如恒大、绿地面临短期偿债压力。

主流房企表现

• 营收与净利润：碧桂园、恒大、融创中国等大型房企营收和净利润增速不一，部分房企如恒大因交付疲弱和费用上升导致业绩下滑。
• 中位数对比：营收增速中位数为13.03%，归母净利润增速中位数为7.42%，显示房企盈利能力分化明显。

LPR改革影响

• LPR报价：9月20日LPR改革后第二次报价，1年期LPR下降0.05个百分点至4.20%，5年期以上LPR与前值持平，维持4.85%。
• 房贷利率：自10月8日起，房贷利率以LPR为基准加点，北京和深圳的房贷利率较之前略有上升，显示“房住不炒”政策基调。

图表与数据支持

• 销售与库存：图1、图2显示销售面积和销售额增速变化；图3、图4反映库存去化速度。
• 房价变动：图5、图6、图7、图8展示新房和二手房价格变动情况。
• 投资与资金：图9、图10、图11、图12、图13、图14、图15、图16、图17反映投资和资金来源数据。
• 财务表现：图18、图19、图20、图21、图22、图23、图24、图25、图26、图27、图28、图29、图30、图31展示房企财务指标和现金流情况。
• LPR与房贷：图32、图33、图34反映LPR变化及房贷利率调整对市场的影响。

总结

2019年9月，房地产行业销售表现超预期，但房价上涨乏力，二手房价格回调明显。房企投资增速放缓，整体资金来源增速下行，财务压力显现。LPR改革后，房贷利率趋于稳定，显示政策对房地产市场的调控意图。A股上市房企中报显示盈利增长，但长期偿债压力仍不容忽视，部分房企如恒大、绿地、融创面临较大财务风险。未来需密切关注房企的长期偿债能力和市场趋势变化。