20170907-兴业研究-上市房企2017年中报点评：业绩企稳改善，关注短期偿债压力_16页_1mb

房地产行业2017年中报分析总结

核心内容概述

本报告为兴业研究分析师陈妹婷于2017年9月7日发布的上市房企2017年中报点评，重点分析了房地产行业在2017年上半年的销售、投资、财务表现及主要房企业绩对比，同时指出行业面临的短期偿债压力。

主要观点

1. 基本面回顾：销售与投资保持韧性，龙头房企优势明显

• 销售表现：受调控因城施策、棚改货币化安置比例提升及低库存环境影响，2017年上半年全国商品房销售及房企投资优于历史调控时期。
• 龙头房企表现：销售金额前10的房企中，大部分销售面积和金额同比增长超30%，显示龙头房企竞争优势显著。
• 销售均价：部分房企如碧桂园、融创中国销售均价同比提升，而华润置地、招商蛇口则出现小幅下滑。

2. 财务表现：盈利能力稳中有升，短期偿债压力显现

• 库存去化：样本房企修正后存货周转率提升，存货占总资产比重微降。
• 盈利能力：毛利率基本持平，但期间费用控制能力改善，主业利润率和净利率均有所提升。
• 债务结构：中长期债务负担有所改善，但短期偿债压力增加，长短期债务比由0.37升至0.62，现金对短期债务覆盖率下降。

3. 主要房企业绩对比：分化明显，部分企业存在财务风险

• 盈利能力差异：部分房企如绿地控股、中南建设、泛海控股、泰禾集团等毛利率和主业利润率低于行业整体水平。
• 非主业利润：泛海控股、新湖中宝等企业非主业利润贡献较大，主要依赖金融资产投资收益。
• 债务负担：部分房企如泛海控股、泰禾集团、阳光城、信达地产净负债率超250%，存在较高债务风险。

关键信息

一、销售与投资情况

• 全国销售增速：2016年1-7月商品房销售面积和销售金额累计同比增速分别达14.00%和18.90%。
• 开发投资：2017年1-6月全国房地产开发投资累计增速为7.90%，高于历史调控时期。
• 龙头房企表现：前10大房企销售面积和金额同比增速普遍高于行业平均水平，其中龙湖地产和碧桂园增长尤为显著。

二、财务表现

• 库存去化：样本房企存货周转率由0.85升至0.92，去化效率提升。
• 负债率：2017年6月底样本房企剔除预收账款后的负债率为74.06%，较3月底微升。
• 债务资本化比率与净负债率：样本房企全部债务资本化比率和净负债率分别降至59.57%和82.54%，但短期债务占比上升，现金对短期债务覆盖率下降。

三、营收与利润情况

• 营收增速：2017年上半年样本房企营业收入同比增长5.06%，二季度增速降至2.29%。
• 利润空间：毛利率基本持平，但主业利润率和净利率均有所提升，主要得益于期间费用控制。
• ROE：归母ROE由5.17升至5.22，显示盈利能力有所增强。

四、现金流与融资活动

• 销售回款：2017年上半年销售商品、提供劳务所产生的现金流同比增长17.61%，但增速持续放缓。
• 筹资活动：样本房企筹资活动现金净流入达2,357.75亿元，同比增长75.31%，显示融资仍较为活跃。

五、主要房企业绩对比

• 盈利能力排名：万科A、保利地产、招商蛇口等房企毛利率和主业利润率较高，而绿地控股、中南建设等则偏低。
• 债务负担：泛海控股、泰禾集团、阳光城、信达地产等房企净负债率超250%，短期偿债压力较大。

总结

2017年上半年，房地产行业在调控背景下保持销售与投资韧性，龙头房企表现突出。财务表现方面，盈利能力稳中有升，但短期偿债压力显现，需关注房企的债务期限结构和流动性状况。主要房企业绩分化明显，部分企业存在较高的债务负担和财务风险，建议投资者关注其财务健康状况及偿债能力。