20210207-东北证券-房地产_低基数下百强房企1月销售同比高增_上海计分制摇号保障刚需_32页_3mb

房地产行业2021年2月报告总结

核心内容

1. 市场表现

• A股房地产板块：上周收于3592.35点，累计上涨0.76%，表现位于中上游，高于上证综指（+0.38%）和深证成指（+1.25%），但低于沪深300（+2.46%）。
• H股房地产板块：上周收于10063.68点，累计上涨2.31%，表现位于中下游，与恒生指数（-3.55%）相比有所上涨。
• 个股表现：
  • A股：国创高新涨幅最高（+20.50%），绿景控股跌幅最大（-26.59%）。
  • H股：力高集团涨幅最高（+8.05%），景瑞控股跌幅最大（-8.14%）。

2. 行业新闻

• 房地产调控政策继续收紧，上海、北京、深圳等地出台措施限制信贷资金违规流入楼市。
• 上海首次启动“计分制”公开认购，优先考虑无房及五年内无购房记录的家庭，保障刚需。
• 多个城市加强租赁市场管理，包括限制租金贷资金使用、规范租金收取周期、设立押金监管机制等。

3. 土地市场

• 供应面积：全国百城1月24日-1月31日合计供应土地建面891万方，环比下降24.7%，同比大幅下降79.0%。
• 成交面积：全国百城同期合计成交土地建面1152万方，环比下降22.3%，同比小幅下降10.1%。
• 楼面价：全国百城楼面价为3776元/平，环比上涨29.3%，同比小幅下降5.1%。
• 溢价率：全国百城溢价率为10.4%，环比收窄6.0%，同比走阔1.6%。
• 供销比：全国百城供销比为0.77，环比下降0.02，同比大幅下降2.54。

4. 成交市场

• 新房成交：1月29日-2月4日，30大中城市新房成交面积为443万方，环比上涨15.8%，同比上涨72.5%。一线城市成交面积131万方，环比上涨5.5%，同比上涨224.0%。
• 二手房成交：1月29日-2月4日，15城二手房成交面积为199万方，环比下降9.0%，同比上涨31.8%。一线城市成交面积68万方，环比上涨0.8%，同比上涨34.9%。
• 月度成交：34城新房成交面积426万方，环比上涨100.5%，同比上涨37.4%。15城二手房成交面积143万方，环比上涨282.9%，同比上涨66.2%。

5. 推盘去化

• 推盘面积：15城商品房推盘面积264万方，环比下降46.1%，同比上涨8.4%。
• 去化周期：16.9月，相比上周下降0.3个月。
• 批售比：1.26，相比上周下降0.05，相比去年下降0.09。

6. 重点公司动态

• 万科A：1月销售金额714.7亿元，同比上涨30.16%；新增17个项目，总建面280.7万方，楼面价7751元/平。
• 保利地产：1月销售金额136亿元，同比上涨128.7%。
• 金科股份：1月销售金额57.91亿元，同比上涨15.04%。
• 荣盛发展：1月销售金额57.91亿元，同比上涨15.04%。
• 蓝光发展：1月销售金额166.39亿元，同比上涨48.51%。

7. 融资动态

• 房企融资压力依然存在，但部分企业通过发债缓解资金压力。
• 重点房企发债情况：包括新城控股、招商蛇口、金地集团等，部分企业已发行超短期融资券或公司债。

8. 重点事件点评

• 百强房企销售高增：1月销售额9863.1亿元，同比上涨70.90%，主要因去年同期低基数。
• 上海计分制摇号：保障刚需，限制投资需求，通过积分计算标准促进合理购房需求。

主要观点

• 销售高增：1月百强房企销售同比高增，主要受去年低基数影响，房企“以价换量”策略仍将持续。
• 政策调控趋严：多地继续加强房地产信贷管理，限制资金违规流入，规范租赁市场，促进市场健康发展。
• 市场景气度平稳：尽管政策调控加强，但市场仍保持一定的活跃度，预计市场景气度将在高推盘与需求韧性下保持平稳。
• 土地市场低迷：土地成交面积和楼面价表现分化，一线城市楼面价大幅上涨，但整体成交仍受政策影响，呈现下降趋势。

关键信息

• 上海政策：实施“计分制”摇号，优先保障无房及五年内无购房记录家庭，限制投资需求。
• 数据趋势：
  • 新房成交稳步抬升，二手房成交持续走高后有所回落。
  • 土地市场成交面积下降，楼面价上涨，供销比持续走低。
• 风险提示：行业资金面超预期收紧、市场表现超预期下行。
• 个股推荐：一线房企（万科A、金地集团、保利地产、招商蛇口）及二线房企（滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、旭辉控股集团）值得关注，龙头物管公司（碧桂园服务、保利物业、永升生活服务、金科服务）亦被看好。

行业数据

• 成分股数量：123只
• 总市值：8238亿元
• 流通市值：7141亿元
• 市盈率：11.44倍
• 市净率：1.00倍
• 总营收：6191亿元
• 总净利润：624亿元
• 资产负债率：123.32%

总结

本报告分析了2021年2月初房地产行业在市场表现、政策调控、土地市场、新房与二手房成交情况、推盘去化、融资动态及重点事件等方面的表现。总体来看，行业销售高增，政策调控趋严，土地市场成交面积下降，楼面价上涨，供销比走低，但市场景气度预计保持平稳。重点房企销售表现强劲，政策对租赁市场和信贷管理的加强有助于行业的长期健康发展。