20190927-招商银行-房地产行业月度报告（2019年9月）：销售表现再超预期，需关注房企长期偿债情况_22页_2mb

房地产行业月度报告（2019年9月）总结

核心内容

2019年9月房地产行业报告主要分析了房地产销售、房价、投资及资金来源的变化趋势，同时总结了A股上市房企2019年上半年的财务表现与偿债能力。报告指出，尽管销售表现有所回升，但房企长期偿债压力仍不容忽视，且房地产市场整体仍处于调控背景下。

主要观点

• 销售表现：商品房销售面积1-8月累计同比增速为-0.6%，降幅收窄，8月单月增速达4.7%，创年内新高。这主要归因于房企加速推盘及销售回款，以及房贷利率LPR机制的实施。
• 房价走势：新房价格涨幅有限，二手房价格回调幅度较大，尤其在一线城市和二线城市，房价环比涨幅明显收窄。
• 投资趋势：房地产投资增速放缓，新开工和施工面积增速下降，竣工面积增速边际改善。土地市场整体处于弱复苏状态，但融资趋严及政策调控导致房企拿地意愿减弱。
• 资金来源：房地产开发资金来源增速继续放缓，其他资金占比最高，但定金及预收款增速下滑，显示购房者观望情绪增强。
• 房企财务状况：A股上市房企上半年营业收入和归母净利润均实现增长，但净负债率上升，长期偿债能力下降。销售和投资增速回落，预示未来营收增长可能放缓。

关键信息

1. 房地产销售数据

• 商品房销售面积：1-8月累计为10.18亿平方米，同比增速-0.6%，降幅较前七个月收窄0.7个百分点。
• 8月单月销售面积：同比增速达4.7%，创年内新高。
• 商品房销售额：1-8月累计为9.54万亿元，同比增速6.7%，较前七个月回升0.5个百分点。
• 库存去化：全国商品房待售面积为4.98亿平方米，库销比维持在3.8左右，库存去化速度放缓。

2. 房企财务表现

• 营业收入：2019年上半年样本房企整体实现营业收入9405.87亿元，同比增长24.93%。
• 归母净利润：2019年上半年样本房企整体实现归母净利润1030.89亿元，同比增长19.18%。
• 盈利能力：整体毛利率32.35%，净利率13.54%，较2018年全年略有提升。
• 财务费用率：2019年上半年财务费用率上行至3.15%，与2018年全年相比提升0.58个百分点。
• 预收账款：上半年预收账款余额为29838.40亿元，同比增长23.59%，预计2020年营收增速可能放缓。

3. 偿债能力分析

• 资产负债率：2019年上半年样本房企整体资产负债率为80.49%，剔除预收账款后为75.62%。
• 净负债率：样本房企整体净负债率为102.69%，较2018年全年上升6.26个百分点。
• 短期有息债务覆盖倍数：整体为124.40%，较2018年全年下降0.59个百分点。
• 高负债房企：华夏幸福、融创中国、绿地控股、中国恒大等房企净负债率较高，短期有息债务覆盖倍数低于100%的房企面临较大偿债压力。

4. 投资与拿地情况

• 房地产投资：1-8月全国房地产开发投资完成8.46万亿元，同比增速10.5%，但整体仍呈向下趋势。
• 土地市场：1-8月土地购置面积同比下降25.6%，土地成交价款同比下降22.0%，降幅较前七个月明显收窄。
• 拿地意愿：仅有部分头部房企在土地市场保持活跃，多数房企因融资收紧而减少拿地。

5. LPR改革影响

• LPR报价：1年期LPR利率下降，但降幅收窄；5年期以上LPR利率维持不变，显示“房住不炒”政策基调。
• 房贷利率：10月8日后房贷利率将基于LPR加点确定，北京和深圳的房贷利率略有上升，可能对销售产生一定抑制作用。

6. 销售与拿地排名

• 销售TOP100：碧桂园以5059.4亿元销售额位居第一，万科、恒大分列二、三位。
• 新增土地货值TOP100：碧桂园、万科、绿地控股排名前三，新增货值同比均有不同程度下降。

总结

整体来看，2019年房地产行业销售表现有所回升，但增速放缓，房价上涨乏力，投资和拿地市场均受调控政策影响。A股上市房企上半年业绩增长，但长期偿债压力上升，净负债率增加，财务费用率上行，预示未来盈利空间可能受到压缩。LPR改革后的第二次报价对房地产市场影响偏中性，部分城市房贷利率小幅上调，可能对市场情绪产生一定影响。随着政策持续收紧，房地产行业需更加关注其长期偿债能力和市场走势。