20170907-兴业研究-上市房企2017年中报点评_业绩企稳改善_关注短期偿债压力_15页_1mb

2017年9月7日 房地产行业报告总结

核心内容概述

2017年上半年，中国房地产行业在调控政策背景下保持了相对稳定的发展态势，销售和投资表现优于历史调控时期。尽管行业整体盈利能力稳中有升，但部分房企面临短期偿债压力，尤其是那些依赖销售回款的公司。

主要观点

• 销售与投资韧性：受“因城施策”调控政策、棚改货币化安置比例提升及低库存环境影响，全国商品房销售及房企投资增速保持较好水平。龙头房企销售表现尤为突出，销售面积和金额同比增速大多超过30%。
• 财务表现稳中有升：库存去化效率提升，存货占总资产比重微降。毛利率保持稳定，但期间费用控制能力改善使主业利润率和净利率提升。总体来看，房企财务状况有所改善，但短期偿债压力上升。
• 债务结构变化：房企债务负担有所减轻，净负债率下降明显，但短期债务占比上升，导致流动性风险增加。在手现金对短期债务的覆盖倍数下降，短期偿债压力加剧。
• 盈利能力分化：部分房企如绿地控股、中南建设、泛海控股等因业务结构或成本控制问题，毛利率和主业利润率低于行业平均水平。非主业利润主要来自金融资产投资收益。
• 现金流情况尚可：销售回款保持正增长，但增速放缓。筹资活动依然活跃，房企融资规模保持高位。

关键信息

一、基本面回顾

• 销售表现：2017年1-6月商品房销售面积和金额累计同比增速分别为14.00%和18.90%。
• 投资表现：全国房地产开发投资累计增速为7.90%，房企开工和土地成交价款增速支撑了投资。
• 龙头房企优势：前10大房企销售面积和金额同比增速普遍超过30%，其中碧桂园、龙湖地产等增长显著。

二、财务表现

• 库存去化：样本房企修正后存货周转率由0.85升至0.92，存货占总资产比重微降至57.64%。
• 盈利能力：2017年上半年样本房企毛利率为27.80%，主业利润率和净利率分别提升至12.25%和10.68%。
• 债务结构：全部债务资本化比率由64.10%降至59.57%，净负债率由115.36%降至82.54%。
• 流动性风险：长短期债务比由0.37升至0.62，现金对短期债务覆盖率由1.22降至1.07，短期偿债压力上升。

三、主要房企业绩对比

• 毛利率表现：万科、保利地产等公司毛利率保持在30%以上，而光明地产、迪马股份等偏低。
• 主业利润率：部分房企如中南建设、泛海控股主业利润率低于行业平均水平。
• 净利率提升：得益于费用控制，多数房企净利率有所提升。
• 非主业利润：泛海控股、新湖中宝等公司非主业利润主要来自金融资产投资收益。
• 债务负担：泛海控股、泰禾集团、阳光城、信达地产等公司净负债率超过250%，短期偿债压力较大。

重点数据汇总

总结

2017年上半年，中国房地产行业在调控背景下表现稳健，销售和投资增速优于历史调控时期，龙头房企优势明显。财务表现整体向好，库存去化效率提升，盈利能力稳中有升，但短期偿债压力上升。部分房企因业务结构或费用控制问题，盈利能力低于行业平均，需关注其债务结构和流动性风险。整体来看，行业在政策调控下保持韧性，但短期现金流压力需警惕。