20210505-开源证券-房地产行业周报_政治局会议提出防止学区房炒作_百强房企销售进展可观_13页_1mb

报告摘要

2021年4月房地产行业在政策调控与市场表现方面呈现出一定的稳定性与增长潜力。行业整体仍处于“房住不炒+因城施策”的政策框架下，但政策方向和力度会根据市场情况进行调整。房地产作为财政和投资的重要托底工具，其估值虽有所修复，但仍处于历史低位，整体维持“看好”评级。

政策调控方面：政治局会议提出防止以学区房等名义炒作房价，强调住房的居住属性。多地出台政策加强房地产市场规范，如广州番禺、衢州龙游县、东莞等地加强了价格指导、限购、限售等措施，同时多地推出集中供地计划，但溢价率分化明显，流拍率低位徘徊。
销售表现方面：2021年4月百强房企销售额单月同比增长34.0%，虽较前值回落25个百分点，但仍处于历史高位。TOP50-100房企销售增速最为可观，部分企业如融创、金地、合景泰富等销售增速突破50%。
成交情况方面：一、二手房成交增长显著，全国32城新房成交面积同比增长26%，累计同比增速达87%；9城二手房成交面积同比增长46%，累计同比增速为56%。
土地市场方面：全国100城全类型土地成交溢价率23.8%，环比下降；流拍率3.4%，低位徘徊。二线城市宅地成交溢价率最高，达到38.4%。
融资环境方面：房企单周发债规模环比减少，信用债发行166.5亿元，平均加权利率3.81%；海外债发行1.6亿美元，平均加权利率12.5%。LPR连续12月不变，但房贷利率有所回升，首套房贷利率上升4BP。

防止学区房炒作：政治局会议明确要求防止以学区房等名义炒作房价，保障性租赁住房和共有产权住房供给增加。
集中供地：深圳、广州、苏州、重庆等地首批集中供地发布，成交冷热不均，溢价率分化明显。
地方调控措施：
- 广州番禺：严格实行新建商品住房预售价格和现房销售价格的价格备案指导。
- 衢州龙游县：出台住房限售、购房实名制、限购等“十二条”政策。
- 东莞：加强新房销售价格指导，设定价格涨幅上限。
- 嘉兴：市区新房销售采取公证摇号，限购升级。
- 哈尔滨：建立统一的房地产经纪服务平台，规范市场行为。
- 中山：集中排查整顿房产中介机构，严查伪造购房资格。

百强房企销售：
- 2021年4月销售额单月同比增长34.0%。
- TOP50-100房企销售增速最为亮眼，其中融创、华润、金地、旭辉、中梁、合景泰富、首创置业等企业销售增速均超过50%。
新房成交：
- 全国32城新房成交面积511万平米，同比增长26%，环比下降6%。
- 年初至今累计成交面积达9307万平米，累计同比增速为87%。
二手房成交：
- 全国9城二手房成交面积178万平米，同比增长46%，累计同比增速56%。