房地产行业：低基数下百强房企1月销售同比高增，上海计分制摇号保障刚需-20210207-东北证券-32页_1mb

房地产行业2021年1月市场分析总结

核心内容

市场表现

• A股房地产板块：上周收于3592.35点，累计上涨0.76%，表现位于中上游，略逊于沪深300的2.46%涨幅。
• H股房地产板块：上周收于10063.68点，累计上涨2.31%，但表现位于中下游，与恒生指数下跌3.55%形成对比。
• 个股表现：A股涨幅前五为国创高新、奥园美谷、格力地产、雅戈尔、苏宁环球；跌幅前五为绿景控股、京能置业、亚太实业、中迪投资、美好置业。
• H股涨幅前五：力高集团、旭辉控股集团、国锐地产、恒盛地产、中国金茂；跌幅前五为景瑞控股、红星美凯龙、龙湖集团、首创置业、三盛控股。

行业新闻

• 房贷调控：上海、北京、深圳、杭州等地加强个人住房信贷管理，严查消费贷、经营贷违规流入房地产市场。
• 租赁市场规范：多地出台政策限制租金贷、规范租金收取，加强租赁企业资金监管。
• 上海新政：启动“计分制”公开认购，优先考虑无房及五年内无购房记录的家庭，保障刚需购房。

土地市场

• 土地成交面积：全国百城1月24日-31日合计成交1152万方，环比下降22.3%，同比减少10.1%。
• 楼面价：全国百城楼面价为3776元/平，环比上涨29.3%，同比微降5.1%。
• 溢价率：全国百城溢价率为10.4%，环比下降6.0%，同比上升1.6%。
• 供销比：全国百城供销比为0.77，环比下降0.02，同比下降2.54，处于低位。

成交市场

• 新房成交：1月29日-2月4日，30大中城市新房成交面积443万方，环比上涨15.8%，同比上升72.5%；34城成交面积740万方，环比上涨20.7%，同比上升42.5%。
• 二手房成交：1月29日-2月4日，15城二手房成交面积199万方，环比下降9.0%，同比上升31.8%；34城二手房成交面积为143万方，环比上涨282.9%，同比上升66.2%。
• 区域表现：一线城市新房成交稳步上升，二手房成交小幅上升；二线城市新房成交大幅增长，二手房成交波动；三四线城市新房及二手房成交均有所上升。

推盘去化

• 推盘面积：15城商品房推盘面积264万方，环比下降46.1%，同比上升8.4%。
• 去化周期：为16.9月，环比下降0.3个月，批售比为1.26，环比下降0.05，同比下降0.09。

房企融资

• 融资环境：房企融资压力依然存在，但部分企业通过发债、回购等方式缓解资金压力。
• 重点房企：万科、保利、金科、荣盛、蓝光等房企均实现销售高增长，其中万科1月销售金额714.7亿元，同比+30.16%；金科股份1月销售金额70.2亿元，同比+23.69%。

主要观点

1. 销售高增：2021年1月百强房企销售额达9863.1亿元，同比增长70.90%，主要受去年低基数影响。
2. 调控政策持续：上海、北京、深圳、杭州等地进一步收紧房贷和租赁市场政策，抑制投资需求，保障刚需。
3. 土地市场趋冷：土地成交面积及溢价率均有所下降，但楼面价仍保持上升趋势，显示市场对土地的争夺仍激烈。
4. 成交市场回暖：新房和二手房成交面积均呈现同比增长，其中新房成交增长更为显著。
5. 推盘去化平稳：尽管推盘面积有所下降，但去化周期保持稳定，批售比略降，显示市场供需关系相对平衡。

关键信息

• 上海计分制：购房人需根据名下房产、购房记录、家庭结构、户籍及社保缴纳情况计分，保障刚需购房。
• 融资建议：推荐一线房企如万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口；关注二线房企如滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、旭辉控股集团。
• 风险提示：行业资金面超预期收紧、市场表现超预期下行。
• 财务数据：重点公司如万科A、保利地产、金科股份、荣盛发展、蓝光发展等均表现出较强的盈利能力和增长潜力。

表格摘要

图表摘要

• 图1：沪深300与申万房地产板块走势对比。
• 图2：申万房地产板块周涨跌幅比较。
• 图3：恒生指数与内房股指数走势对比。
• 图4：恒生指数板块周涨跌幅比较。
• 图5：百城单周土地供应成交面积及供销比。
• 图6：分线城市土地供应面积及同环比增速。
• 图7：分线城市土地溢价率数据。
• 图8：百城单周土地成交楼面价。
• 图9：分线城市土地供销比数据。
• 图10：分线城市土地成交楼面价及同环比增速。
• 图11：百城单周土地成交溢价率。
• 图12：分线城市单周供销比（移动平均3月）。
• 图13：34城成交同环比增速情况。
• 图14：重点城市新房上周成交。
• 图15：34城单周成交面积及同比。
• 图16：一线城市单周成交面积及同比。
• 图17：二线城市单周成交面积及同比。
• 图18：三四线城市单周成交面积及同比。
• 图19：34城周成交面积。
• 图20：34城月度成交及同环比。
• 图21：上周样本城市城市二手房成交。
• 图22：15城二手房成交同环比增速。
• 图23：上周15城二手房成交。
• 图24：上周一线城市二手房成交。
• 图25：上周二线城市二手房成交。
• 图26：上周三四线城市二手房成交。
• 图27：15城月度成交及同环比。
• 图28：2020年12月住宅价格及同环比增速。
• 图29：2020年12月住宅价格指数同环比。
• 图30：2020年12月一手住宅价格指数同环比。
• 图31：2020年12月二手住宅价格指数同环比。
• 图32：上周重点城市商品房推盘、去化情况。
• 图33：15城商品房周度库存、去化情况。
• 图34：15城商品房周度推盘情况。
• 图35：分线城市商品房周度批售比。
• 图36：分线城市商品房上周库存面积及同环比。
• 图37：分线城市商品房上周推盘面积及同环比。
• 图38：分线城市商品房上周去化周期。
• 图39：15城商品房批售比。
• 图40：分线城市商品房本月库存面积及同环比。
• 图41：分线城市商品房本月推盘面积及同环比。
• 图42：分线城市商品房本月去化周期。
• 图43：分线城市商品房本月批售比。
• 图46：12城住宅周度推盘情况。
• 图47：分线城市住宅周度批售比。
• 图48：分线城市住宅上周库存面积及同环比。
• 图49：分线城市住宅上周推盘面积及同环比。
• 图50：分线城市住宅上周去化周期。
• 图51：分线城市住宅上周批售比（移动平均3月）。
• 图52：分线城市住宅本月库存面积及同环比。
• 图53：分线城市住宅本月推盘面积及同环比。
• 图54：分线城市住宅本月去化周期。
• 图55：分线城市住宅本月批售比（移动平均3月）。
• 图56：30家主流房企销售金额增速。
• 图57：30家主流房企销售面积增速。
• 图58：百强房企销售金额增速。
• 图59：百强房企销售面积增速。

数据统计

总结

2021年1月，房地产市场整体表现平稳，销售数据大幅增长，但土地市场成交面积和溢价率有所下降。政策层面持续收紧房贷和租赁市场，以遏制投机行为并保障刚需。尽管推盘面积有所下降，但去化周期保持稳定，显示市场供需关系较为平衡。重点房企如万科、保利、金科、荣盛等均实现销售高增，但需关注融资风险。整体来看，市场景气度在政策调控和需求韧性下保持平稳，投资者可关注一线及二线龙头房企的布局及政策影响。