房地产行业月度报告（2019年5月）：投资见顶在即，房企19年营收增速或有小幅增长-20190524-招商银行-23页_2mb

报告摘要

房地产行业月度报告（2019年5月）总结

核心内容

2019年5月房地产行业整体呈现销售回暖边际减弱、投资见顶缓慢回落的趋势。同时，房企整体业绩表现稳健，财务状况有所改善，政策调控力度维持稳定，未出现大幅转向。以下为详细分析：

主要观点

销售情况：
- 2019年1-4月商品房销售面积同比下降0.3%，但降幅较前三个月收窄0.6个百分点。
- 4月单月销售面积增速边际减弱，短期内难以转正。
- 库销比小幅攀升，从3.3上升至4.2，房企需加快库存消化。
房价走势：
- 一二线城市新建商品住宅价格环比增长0.6%，二线城市二手房价格环比增速回调明显，降幅达0.6个百分点。
- 三线城市房价环比增长保持稳定，整体市场趋于企稳。
投资趋势：
- 2019年1-4月房地产投资增速达11.9%，较前三个月提升0.1个百分点。
- 投资韧性依旧，但建安设备费支撑逐渐减弱，投资见顶回落迹象显现。
- 房企投资拿地信心有所提振，但整体趋于谨慎，以核心一二线城市为主。
资金状况：
- 房企到位资金增速创新高，同比增长8.9%，其中其他资金贡献最大。
- 预收账款保持高位，房企营收增速或有小幅提升。
- 短期有息债务覆盖倍数提升至125.11%，偿债压力可控。
政策环境：
- 中央政治局会议重申“房住不炒”定位，住建部对房价、地价波动较大的城市进行预警提示。
- 地方政府倾向于维持政策连续性和稳定性，对过热区域进行微调，政策转向可能性较小。
- 自然资源部发布住宅用地“五类”调控目标，旨在优化土地供应，控制房地产库存。

关键信息

销售数据

2019年1-4月商品房销售面积：4.21亿平方米，累计同比增速为-0.3%。
商品房销售额：3.91万亿元，累计同比增速为8.1%。
4月单月销售面积增速边际减弱，预计5月销售面积累计同比增速仍会延续下滑趋势。

投资数据

2019年1-4月房地产开发投资完成3.42万亿元，同比增长11.9%。
分区域来看，东部、中部、西部投资增速分别为10.8%、8.7%、18.4%。
建筑工程投资占比最高（57.6%），土地购置费增速下滑（29.7%）。

资金来源

房企到位资金累计5.25万亿元，同比增长8.9%。
其他资金（定金、预收款、按揭贷款）占比最高，达53.0%。
自筹资金、国内贷款、利用外资增速均有所上升。

财务表现

2018年A股上市房企整体营收同比增长21.32%，归母净利润同比增长16.89%。
2019Q1营收同比增长24.11%，归母净利润同比增长19.50%。
2018年房企整体净负债率为96.43%，较2017年下降2.76个百分点。
管理费用率同比下滑，带动期间费用率改善。

政策动态

中央政治局会议重申“房住不炒”，住建部对房价、地价波动城市进行预警。
房地产调控政策以“松紧并举”为主，地方政府有更大调控自主权。
自然资源部明确住宅用地“五类”调控目标，控制土地供应以稳定市场。

重要事件评析

中央政治局会议与住建部预警
- 强调“房住不炒”，要求地方政府保持政策连续性和稳定性。
- 住建部对房价涨幅较大城市进行预警，防止市场大起大落。
TOP100房企销售排行榜
- 碧桂园以2370.4亿元继续领跑，万科、恒大紧随其后。
- 保利地产、融创中国等房企销售金额增长显著，TOP100房企销售同比增速普遍提升。
TOP100房企新增土地货值排行榜
- 2019年1-4月新增土地货值百强门槛下降至43.3亿元。
- 融创中国、碧桂园、绿地控股位列前三，新增货值同比略有下降。
- 龙头房企集中度提升，规模较小房企面临更大压力。

总结

2019年5月房地产行业整体呈现“销售趋稳、投资见顶、政策微调”的态势。虽然销售回暖边际减弱，但投资韧性依旧，房企在销售回暖背景下投资信心有所回升。政策层面，中央与住建部重申“房住不炒”，地方政府将维持政策连续性，避免大幅转向。房企整体财务状况改善，净负债率下降，偿债能力增强。未来，房地产市场或将继续保持平稳，政策调控将更注重结构性调整和区域差异。

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