20200706-光大证券-光大地产A+H物业板块月度跟踪（2020年6月）_月末上市潮加速_企业股权融资活跃_9页_1mb

2020年6月光大地产AH核心物业板块总结

核心内容概览

2020年6月，光大地产AH核心物业指数下跌1.15%，跑输沪深300指数7.57个百分点，跑输恒生指数0.27个百分点。在A股板块中排名29/29，在H股板块中排名11/14。尽管整体指数表现不佳，但部分个股表现突出，如蓝光嘉宝服务（+11.6%）、南都物业（+11.5%）、彩生活（+9.4%）等。

主要观点

市场表现

• 指数表现：6月指数下跌1.15%，跑输沪深300指数。
• 个股表现：部分企业涨幅显著，如蓝光嘉宝服务、南都物业、彩生活等。
• 港股通持股变化：保利物业、雅生活服务、绿城服务等港股通持股比例上升，彩生活则有所下降。

行业动态

• 中央政策：国务院发布《海南自由贸易港建设总体方案》，发改委提出加快补齐城镇基础设施和公共服务短板，住建部开展“安全生产月”活动。
• 地方政策：多地推进老旧小区改造和物业管理，如北京、深圳、山东等地发布相关管理办法，山西、苏州、武汉实施垃圾分类管理。

企业动态

• 城市服务拓展：万科物业、碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务等企业积极拓展城市服务项目，提升服务范围。
• 业务拓展：绿城服务、招商物业、新大正等企业推进智慧服务、社区健康、机场管理等新业务领域。
• 资本市场：多家企业发布配售公告、股权激励计划及收并购动态，如绿城服务、永升生活服务、和泓服务等配售融资，时代邻里、佳兆业美好等收购物业项目。

关键信息

投资建议

• 四大主线：
  1. 龙头个股：关注碧桂园服务、雅生活服务，因其各项指标优异。
  2. 高成长弹性标的：关注新城悦服务、永升生活服务，具备较强成长潜力。
  3. 品质服务商：关注绿城服务，增值服务壁垒深厚。
  4. 物管央企：关注招商积余、中海物业、保利物业，资源和赛道较好，运营效率有望提升。

风险提示

• 人工成本上行风险：人工成本占比高，若工资上涨，将影响企业利润。
• 增值服务拓展风险：增值服务仍依赖开发商，尚未形成成熟商业模式。
• 关联方依赖风险：部分企业在管面积主要来自关联房企，存在业务依赖风险。
• 外包质量控制风险：外包成本上升，若无法控制质量，将影响企业服务表现。

估值与评级

• 估值方法局限性：报告分析基于假设，不保证估值结果的准确性。
• 评级体系：
  • 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
  • 增持：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%至15%。
  • 中性：未来6-12个月投资收益率与市场基准指数变动幅度在-5%至5%。
  • 减持：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数5%至15%。
  • 卖出：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数15%以上。
  • 无评级：因信息不足或重大不确定性事件，无法给出明确投资评级。

分析师与联系方式

• 分析师：何缅南（执业证书编号：S0930518060006）
• 联系方式：
  • 何缅南：021-52523801 | hemiannan@ebscn.com
  • 黄帅斌：021-52523828 | huangshuaibin@ebscn.com

附录

• 相关研报：

  • 万科物业联手DTZ，碧桂园物业进军泰国
  • 三大维度12量化指标，光大物业选股框架模型

• 行业与上证指数对比图：见图表，显示行业表现。

• AH核心物业指数成分：包括14家AH物业上市公司，具体数据见表格。

• 个股年度表现及月度表现：部分个股表现突出，如永升生活服务（+127.8%）等。

• 港股通持股变化：显示各企业持股比例变动情况。

图表说明

• 图1：光大地产AH核心物业指数成分。
• 图2-5：显示2020年1-6月及6月光大地产AH核心物业指数走势及涨幅。
• 图6-7：A股和H股板块表现。
• 图8-11：样本股涨跌幅及港股通持股变化。
• 图12-13：AH核心物业样本股2021预测估值及6月底估值分位。

声明与版权

• 分析师声明：分析师具备执业资格，独立、客观出具报告。
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