20200606-光大证券-光大地产A+H物业板块月度跟踪（2020年5月）_物管赴港上市提速_加快布局城市服务_9页_1mb

物管赴港上市提速，加快布局城市服务总结

核心内容概述

2020年5月，光大地产AH核心物业指数上涨6.62%，跑赢沪深300指数7.79个百分点，跑赢恒生指数13.45个百分点，表现优于市场整体。A股板块中排名第四，H股板块中排名第一。该月多只个股涨幅显著，其中招商积余涨幅最高（+35.9%），南都物业（+33.5%）、佳兆业美好（+18.7%）、永升生活服务（+10.9%）、奥园健康（+9.9%）紧随其后。

主要观点

行业动态

• 中央政策：《政府工作报告》提出加强新型城镇化建设，2020年旧改项目3.9万个；《民法典》通过，明确了物业服务的法律地位；财政部发布《住宅专项维修资金会计核算办法》，规范资金管理。
• 地方政策：北京推进老旧小区改造，四川将物业服务纳入社区防控体系，重庆推动物业小区5G网络建设，海南发布物业管理条例修订草案。

企业动态

• 城市服务布局加速：多家物管企业拓展城市服务，如万科物业、碧桂园服务、绿城服务、中航物业、招商物业、保利物业、佳兆业美好、时代邻里等。
• 资本市场活跃：收并购频繁，如新城悦收购成悦时代61.5%股权、时代邻里收购广州耀城100%股权、奥园健康收购宁波宏建物业65%股权。
• 赴港上市进程恢复：建业新生活成功上市，第一服务、卓越商企提交招股书，标志着疫情后资本市场对物管行业的信心恢复。

投资建议

建议关注四大主线：

1. 龙头个股：碧桂园服务、雅生活服务，各项指标优异。
2. 高成长弹性标的：新城悦服务、永升生活服务，规模处于二线梯队。
3. 增值服务壁垒深厚：绿城服务，具备强护城河。
4. 物管央企：招商积余、中海物业、保利物业，资源和赛道较好，运营效率有望提升。

关键信息

指数表现

• AH核心物业指数：2020年1-5月上涨60.27%，跑赢沪深300指数65.87个百分点，跑赢恒生指数78.81个百分点。
• 个股表现：招商积余、南都物业、永升生活服务、奥园健康、佳兆业美好等表现突出。
• 港股通持股变化：保利物业（+2.0%）、雅生活服务（+0.9%）、碧桂园服务（+0.4%）持股比例上升，而彩生活、中海物业、绿城服务持股比例下降。

估值与预测

• AH核心物业样本股估值：2020年5月预测估值显示部分企业估值处于较高水平。
• 估值分位：部分企业估值分位处于历史较高水平，需关注未来市场变化。

风险提示

1. 人工成本上行：人工成本占比高，工资上涨可能压缩利润。
2. 增值服务拓展风险：增值服务尚未形成成熟商业模式，存在不确定性。
3. 关联方依赖风险：部分企业依赖关联房企，若开发业务受阻，可能影响物业服务。
4. 外包风险：外包成本占比上升，需关注质量控制。

指数成分股一览

资本市场动态

• 股权融资：绿城服务通过配发和配售募集净额达39.93亿港元，永升生活服务募集净额15.64亿港元。
• 上市进程：建业新生活成功上市，募集资金净额约19.16亿港元；第一服务、卓越商企提交招股书。

投资评级体系

估值方法的局限性

本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。采用的估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

分析师声明

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