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物管行业并购频繁，开年迄今涨幅明显 —— 光大地产A+H物业板块月度跟踪（2020年4月）总结

核心内容

2020年4月，光大地产AH核心物业指数上涨 16.7%，显著跑赢沪深300指数（+10.2pc）和恒生指数（+9.9pc）。该指数在A股行业板块中涨幅排名第1，H股行业板块中也位列第1。

主要观点

• 市场表现强劲：本月指数涨幅显著，多家个股表现突出，其中新大正上涨 31.8%，保利物业上涨 24.4%，奥园健康上涨 21.5%，中海物业上涨 17.7%，彩生活上涨 15.3%。
• 港股通持股比例上升：保利物业港股通持股比例上升至 19.8%，其他如绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务也均有不同程度的增持。
• 政策利好推动行业：中央及地方政府出台多项政策，包括老旧小区改造、垃圾分类、专项维修资金管理等，为物业行业带来发展机遇。
• 企业外拓与并购活跃：多家物业企业积极拓展业务，包括签约重大项目、收购社区保险牌照、与城投公司合作等，显示出行业整合与扩张趋势。
• 投资建议聚焦四大主线：
  1. 龙头个股：关注碧桂园服务、雅生活服务；
  2. 高成长弹性标的：关注新城悦服务、永升生活服务；
  3. 增值服务壁垒深厚企业：关注绿城服务；
  4. 运营效率提升潜力企业：关注招商积余、中海物业、保利物业。

关键信息

市场行情

• 光大地产AH核心物业指数：+16.7%
• 跑赢沪深300指数：+10.2pc
• 跑赢恒生指数：+9.9pc
• 个股涨幅前列（%）：新大正（+31.8）、保利物业（+24.4）、奥园健康（+21.5）、中海物业（+17.7）、彩生活（+15.3）

行业动态

中央政策

• 国常会推进城镇老旧小区改造，计划改造 3.9万个 小区；
• 财政部发布《住宅专项维修资金会计核算办法》，2021年1月1日起施行；
• 发改委发布《关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费进一步提升服务质量的意见（征求意见稿）》，强调配套设施运行维护费应通过物业费或租金解决。

地方政策

• 山东省物协与金融机构合作，提供低息贷款；
• 北京召开生活垃圾分类和物业管理推进大会；
• 连云港推行“物业自营”垃圾分类模式；
• 安徽发布《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法（征求意见稿）》；
• 河北、兰州、安庆等地也出台了相关物业管理政策。

企业动态

经营动态

• 万科物业：万物梁行签约爱尔集团全球总部大厦；
• 碧桂园服务：签约陆良滇中健康城，收购社区保险牌照；
• 雅生活服务：与株洲市国有资产投资控股集团签署战略合作协议；
• 永升服务：进军城市服务，首单落地乌兰察布市集宁区；
• 招商物业：与日照高新发展集团设立合资公司；
• 中海物业：中标三家香港医管局医院项目，收购珠海航空综合服务有限公司 51% 股权；
• 保利物业：与南部战区机关公寓区举行合作签约仪式；
• 新大正：中标中国进出口商品交易会展馆；
• 奥园健康：拟收购乐生活 80% 股权；
• 蓝光嘉宝服务：收购三家成都及无锡物业标的。

资本市场动态

• 碧桂园服务：发行 38.75亿港元 可换股债券，拟进行海外并购；
• 龙湖：认购绿城服务 5% 股权，持股比例达 10%；
• 奥园健康：拟收购乐生活 80% 股权；
• 蓝光嘉宝服务：收购三家物业标的，总代价 7520万元；
• 永升服务：完成收购青岛银盛泰物业 50% 股权；
• 新大正：2019年营收 10.5亿元，同比+19.1%；2020年Q1营收 2.75亿元，同比+14.4%。

投资建议

• 龙头个股：碧桂园服务、雅生活服务；
• 高成长弹性标的：新城悦服务、永升生活服务；
• 增值服务壁垒深厚企业：绿城服务；
• 运营效率提升潜力企业：招商积余、中海物业、保利物业。

风险提示

• 人工成本上行风险：人工成本占营业成本比重较大，工资上涨可能压缩利润；
• 增值服务拓展风险：目前增值服务仍依赖开发业务，尚未形成成熟模式；
• 关联方依赖风险：部分企业在管面积来自关联房企，业务受阻可能影响物业企业；
• 外包成本上升风险：外包占比逐年增加，需关注质量控制问题。

评级体系

分析师信息

• 分析师：何缅南（执业证书编号：S0930518060006）
• 联系方式：021-52523801 / hemiannan@ebscn.com

联系人

• 黄帅斌：021-52523828 / huangshuaibin@ebscn.com

图表说明

• 行业及公司评级体系、AH核心物业指数走势、个股涨跌幅、港股通持股变化等图表均来自Wind及光大证券研究所。

相关研报

• 《中央地方政策加持，物管公司外拓积极—光大地产A+H物业板块月度跟踪（2020年3月）》
• 《三大维度12量化指标，光大物业选股框架模型——物业服务行业2020年投资策略》

估值方法的局限性

本报告分析基于假设，不同假设可能导致分析结果差异较大。所采用的估值方法及模型存在局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

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