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物业资本市场活跃，收并购与上市提速 —— 光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2020年9月）总结

核心内容

2020年9月，光大地产AH核心物业指数下跌7.35%，跑输沪深300指数5.26个百分点，跑输恒生指数6.85个百分点。指数成分股中，宝龙商业涨幅领先，达+5.9%，而建业新生活跌幅最大，达-20%。在港股通持股比例变化中，永升生活服务、时代邻里等表现较为突出。

主要观点

• 市场表现：整体市场情绪偏弱，指数表现不佳，但部分个股表现亮眼，如宝龙商业。
• 行业动态：中央及地方政府纷纷出台政策，推动生活垃圾分类、老旧小区改造以及物业管理规范化发展，为行业带来新的发展机遇。
• 企业动态：多家企业推进战略合作与业务拓展，部分企业提交上市申请，市场活跃度提升。
• 投资建议：建议关注四大主线，包括平台型、成长型、商业物管型以及央企型物业企业。

关键信息

1. 市场行情

• 光大地产AH核心物业指数9月下跌7.35%。
• 指数成分股包括15家AH物业上市公司，市值均超过50亿人民币或港元。
• 个股表现：宝龙商业上涨5.9%，雅生活服务下跌2.0%，永升生活服务下跌4.4%，新大正下跌5.2%，时代邻里下跌7.7%。
• 港股通持股变化：永升生活服务上涨3.1%，时代邻里上涨2.0%，宝龙商业上涨1.9%等。

2. 行业动态

• 中央政策：

  • 中央全面深化改革委审议通过《关于进一步推进生活垃圾分类工作的若干意见》。
  • 住建部公布《住房租赁条例（征求意见稿）》。
  • 人社部印发《关于做好水平评价类技能人员资格退出目录有关工作的通知》。
  • 民政部通过《养老机构管理办法》。

• 地方政策：

  • 福建、辽宁推进老旧小区改造。
  • 黑龙江、深圳、哈尔滨、西宁、杭州、昆明等地更新物业管理相关条例。
  • 上海下发抗疫补贴政策，支持物业服务企业应对疫情。

3. 企业动态

• 战略合作与业务拓展：

  • 碧桂园服务与锡林浩特市、广西岑溪市、河北金山岭文化旅游集团等达成合作。
  • 雅生活服务与庆阳市西峰区、成都沱江投资、广州联通、华为等合作。
  • 绿城服务中标德清本码科创中心、杭州市余杭区人民政府乔司街道办事处等项目。
  • 保利物业入驻成都快速公交剑南大道段、中国大唐集团有限公司广东分公司项目、兰州黄河楼等。
  • 时代邻里深入考察黑龙江讷河市并达成战略合作共识。

• 资本市场动态：

  • 9月有4家物业企业提交上市申请，包括宋都服务（重新提交）、远洋服务、恒大物业、建发物业。
  • 多家物业企业完成收并购，如弘阳服务收购滁州宇润物业51%股权，奥园健康收购连天美55%股权，和泓服务收购东莞市宝盈物业60%股权，建业新生活收购济源市众帮环境51%股权，鑫苑服务受让重庆重型汽车集团鸿企物业100%股权。
  • 股权激励方面，宝龙商业、绿城服务、时代邻里、碧桂园服务等企业发布相关计划。

4. 投资建议

• 平台型标的：关注碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务。
• 成长型标的：关注新城悦服务、永升生活服务、时代邻里、建业新生活。
• 商业物管标的：关注宝龙商业，因其提价顺畅，利润弹性大。
• 央企型标的：关注招商积余、中海物业、保利物业，因其资源禀赋较好，运营效率有望提升。

风险分析

• 人工成本上行：若最低工资上涨过快，将压缩行业利润空间。
• 增值服务拓展不确定性：目前增值服务仍依赖开发商业务，尚未形成成熟模式。
• 关联方依赖风险：部分物业企业业务来源主要依赖关联房企，存在业务受阻风险。
• 外包质量控制风险：外包成本占比上升，若质量控制不力，可能影响服务品质。

估值与评级

• 本报告使用多种估值方法，但存在局限性，不保证估值结果的准确性。
• 行业及公司评级包括买入、增持、中性、减持、卖出及无评级，分别对应不同的投资预期。

联系方式

• 分析师：
  • 何缅南：执业证书编号 S0930518060006，电话 021-52523801，邮箱 hemiannan@ebscn.com
  • 黄帅斌：执业证书编号 S0930520080005，电话 021-52523828，邮箱 huangshuaibin@ebscn.com

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