2018-地产长效机制专题研究之一_三大问题剖析长效机制_长效机制推出的背景_历程与预期效果_26页-2mb

房地产行业长效机制专题研究报告总结

核心内容概述

本报告围绕中国房地产行业长效机制的构建，分析了其背景、发展历程、政策内容及预期效果，并结合投资建议与风险提示，提出了对房地产行业的未来展望。

主要问题剖析

1. 地方政府土地财政依赖性明显

• 地方财政收入中，房地产相关收入占比高达50%，土地出让金是主要来源。
• 房地产税虽被提出，但短期内难以替代土地财政，地方政府仍将依赖土地收入。
• 土地供应与财政收入之间的关系紧密，地方政府倾向于维持土地财政。

2. 土地供应失衡，土地价格偏高

• 住宅用地占比约10%，土地供应在城市间存在不平衡。
• 一二线城市土地供给不足，三四线城市供过于求，导致房价分化。
• 土地价格受招拍挂制度、供不应求、拆迁改造等因素影响持续走高。

3. 房地产企业杠杆过高，占用社会资源过多

• 中国房地产企业资产负债率远高于国际水平。
• 房地产业贷款余额占比持续上升，2017年底达27%。
• 房地产投资占固定资产投资及GDP比重偏高，部分城市超过60%，存在结构性风险。

4. 投机需求仍在，刚性需求难以满足

• 投机行为未被完全遏制，房价倒挂现象仍存在。
• 中低收入群体住房需求未被充分满足，需进一步落实租售并举等政策。
• 棚改、共产权房、租赁市场等政策需加强执行。

5. 房地产法律体系不健全，细节不完整

• 现有法律缺乏统一规划，部分法律存在冲突。
• 法律对房地产税、租赁市场、土地供应等缺乏明确细节，影响政策执行。

现有长效机制的历程与内容

1. 房地产税

• 推出背景：为缓解地方财政对土地的依赖，促进财政平衡。
• 政策历程：
  • 1950年首次提出房地产税。
  • 2011年上海、重庆试点。
  • 2013年提出加快房地产税立法。
  • 2018年立法进程加快，预计2019年审议通过，2020年部分城市启动征收。
• 预期效果：
  • 抑制房价增长预期。
  • 调节财富分配，促进社会公平。
  • 增加地方财政收入来源，减少对土地财政的依赖。

2. 租售并举

• 推出背景：改善租赁市场，满足住房需求，推动房地产市场健康发展。
• 政策历程：
  • 2015年住建部首次提出“租售并举”。
  • 2017年国务院及住建部进一步推动。
  • 各地出台租赁政策，支持租赁住房建设。
• 现状与问题：
  • 租赁市场处于初步阶段，发展不均衡。
  • 长租公寓兴起，改善传统租赁市场问题。
  • 租售同权政策在多个城市推行，但面临可持续性问题。

3. 城镇化

• 政策历程：
  • 2012年提出“新型城镇化”。
  • 多次中央会议强调以人为核心，推动城市群发展。
  • 2018年政策进一步细化，支持人才落户与住房保障。
• 影响与前景：
  • 城镇化带动房地产需求，促进城市群发展。
  • 城市群建设初见成效，如京津冀、长三角、粤港澳。
  • 城镇化与房地产税、租售并举协同推进，有助于行业长期稳定发展。

理想的长效机制性质与效果

1. 理想长效机制的性质

• 长期施效：政策制定应着眼于长远，避免短期行为。
• 长期有效：政策效果应能持续发挥作用，推动市场健康发展。

2. 长效机制的预期效果

• 促进房地产市场健康平稳发展，维持其在中国经济中的支柱地位。
• 保障居民住房需求，解决基本住房与改善性住房问题。
• 实现地方财政合理化，减少对土地财政的依赖，支持地方发展。
• 完善税收体系，优化房地产税种结构，实现社会公平。
• 因城施策，根据城市需求调整土地供应和税收政策。
• 推动租赁市场发展，改善租赁环境，实现租售同权。

投资建议

• 投资主线：龙头房企扩大市场占有率、城市群发展、租售并举政策推进。
• 重点推荐：
  • 万科A：行业龙头，具有前瞻性战略布局。
• 建议关注：
  • 光大嘉宝：A股唯一地产基金标的，为长效机制提供金融支持。
  • 世联行：长租公寓龙头企业，受益于租赁市场发展。

风险提示

• 房地产行业调控进一步加强。
• 地产融资利率上行，影响企业资金链。

结论

长效机制的建立是房地产行业健康发展的关键，涉及房地产税、租售并举和城镇化三大核心领域。尽管短期内仍面临土地财政依赖、政策执行难度等问题，但长期来看，这些政策将有助于改善供需结构、稳定房价、促进社会公平与地方财政可持续发展。