2018-如何构建房地产市场长效机制__17页

人大国发院十大核心产品系列总结

核心内容概述

人大国发院作为中国人民大学主办的独立校级核心智库，聚焦于中国社会经济政治重大问题的深度研究。本期研究报告围绕“如何构建房地产市场长效机制”展开，汇集了多位专家的见解，涵盖房地产市场脆弱性、系统韧性、调控机制、区域协调发展、租赁市场趋势等多个方面。

主要观点与关键信息

一、房地产市场长效机制的构建

1. 提高系统韧性：关键在于弱化房地产的投机和投资属性，降低金融杠杆。
2. 降低系统脆弱性：
   • 中国居民部门资产过度集中于房地产。
   • 城市金融资产分布与人口增长存在两极分化。
   • 房地产业过度依赖GDP增长。
   • 地方政府依赖房地产拉动经济。
   • 金融衍生产品风险过高。
3. 增强主体能动性：
   • 调控方式由集中变分散。
   • 调控手段由行政变经济。
   • 调控主体由中央变地方。
   • 强化调控机制的灵活性、适应力和协调性。
   • 降低对房地产投资和土地财政的依赖。

二、房地产与经济周期的关系

1. 房地产影响经济周期：2008年金融危机后，房地产市场成为影响经济周期的重要因素。
2. 美国经验借鉴：
   • 房地产市场是经济周期的重要组成部分。
   • 需要研究消费者购买力、政府调控政策、杠杆率等关键问题。
3. 中国需平衡房地产与经济周期：十九大提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，标志着房地产与经济关系的根本转变。

三、特大城市流动人口住房问题

1. 流动人口住房困难：
   • 流动人口是中国最大的住房困难群体，约2.4亿人，占城镇人口的30%。
   • 流动人口主要集中在特大城市，居住条件较差，多为城中村。
2. 解决思路：
   • 通过市场解决，政府提供廉租房。
   • 城中村改造中补偿居民住房面积，推动出租住房向健康住房转化。
   • 鼓励村民贡献部分空间用于公共用途，改善城市公共空间。

四、城乡土地制度改革（“三块地”改革）

1. 改革内容：
   • 农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革。
2. 改革影响：
   • 提升农民和集体经济组织的收入。
   • 促进城乡建设用地市场发展。
   • 缓解城乡住房供需矛盾。
   • 推动农村发展和新农村建设。

五、人口城市化与房价走势

1. 人口空间格局：
   • 东部地区人口密度高，未来仍为人口流入的主要区域。
   • 高素质人口将从西部、中部向东部流动。
2. 房价空间影响：
   • 房价受相邻地区影响显著。
   • GDP对房价有正向影响，东部沿海和东北地区更为明显。
   • 城市建成区面积对房价影响显著，东部地区高于中西部。
3. 风险防范：
   • 需关注“房价泡沫城市”的风险，尤其在城市西部地区。

六、区域协调发展战略

1. 三大转变：
   • 从理论标准转为战略核心。
   • 从抽象协调转为具体协调。
   • 从板块协调转向全面协调。
2. 两大内容：
   • 实施内容：包括特殊区域、四大板块、经济带、城市化、问题区域、陆海统筹等。
   • 建立机制：构建带状连接、空间平衡、绿色协调等新机制。

七、城市水系统问题

1. 水系统与房价关系：
   • 水环境质量与房价密切相关。
   • 城市水系统由供水、排水、水环境三部分组成。
2. 十大问题：
   • 水源备用率低。
   • 引用水水质标准不完善。
   • 供水系统漏损严重。
   • 城市化粪池污染严重。
   • 排水体制紊乱。
   • 城市内涝严重。
   • 污水处理效能低。
   • 污泥处理率低。
   • 水资源短缺，再生利用率低。
   • 水环境质量差。

八、租赁市场发展趋势

1. 现状变化：
   • 租购并举政策推动租赁市场发展。
   • 试点城市密集启动，为集体建设用地改革提供突破口。
   • 开发企业转向租赁和运营。
   • 集中式公寓快速发展。
   • 多类企业进入租赁市场，包括开发商、金融、基金等。
   • 国有银行开始参与长租市场。
2. 未来展望：
   • 租赁市场由市场自发驱动，高度竞争。
   • 专业化中介机构将崛起。
   • 租赁房源将主要来自存量。
   • 不适合所有城市发展租赁市场，三、四线城市库存高，不适合发展。

总结

房地产市场长效机制的构建是当前中国城市发展的重要课题，涉及系统韧性、调控机制、区域协调发展、租赁市场等多个维度。专家建议应通过市场机制、政策调控、土地制度改革等手段，实现房地产市场的可持续发展，同时关注人口流动、水系统治理等关联因素，以推动中国城市化进程的健康发展。